(AOF) - Unibail-Rodamco a signé un accord avec Perella Weinberg Real Estate Fund I (PWREF) pour l'acquisition d'une participation de 51% dans la société holding détenant 90,4% de " mfi AG ", le deuxième opérateur, investisseur et développeur de centres commerciaux en Allemagne. Le groupe a également conclu un accord avec PWREF pour l'acquisition de 50% du centre commercial Ruhr-Park, un des plus grands centres commerciaux d'Allemagne. La valeur totale des actifs immobiliers faisant l'objet de la transaction s'élève à 1,5 milliard d'euros auxquels doivent être ajoutés près de 530 millions d'euros à investir dans des projets de développement en cours. Le prix total payé par Unibail-Rodamco pour l'acquisition de ces participations en fonds propres s'élève à 383 million d'euros, payables en deux fois : 316 millions lors de la réalisation de la transaction et 67 millions d'euros au 30 juin 2014.
- Associé à une gestion d'actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes), ce positionnement permet à Unibail-Rodamco d'attirer des consommateurs avec un pouvoir d'achat plus élevé ; - L'immobilier de bureau, activité cyclique, ne représente que 15% de l'activité. Qui plus est, le groupe est, sur ce segment, essentiellement présent sur le marché parisien, qui reste porteur. Par ailleurs, le partenariat avec La Chambre de Commerce de Paris fait d'Unibail le leader sur l'immobilier des centres d'affaires de Paris et ses environs ; - Unibail-Rodamco a le pipeline le plus important du secteur avec près de 7 MdEUR de projets à livrer sur 2011-2016. Son profil de risque est par ailleurs équilibré avec une partie prévue sur des projets de rénovation/extension ; - La société offre un profil financier rassurant dans le secteur : sa surface financière, liée à la taille du portefeuille immobilier, permet de lever des financements importants. Par ailleurs, la notation A du groupe lui offre un bon accès au marché obligataire, contrairement à d'autres acteurs du secteur ; - La société est généreuse vis-à-vis de ses actionnaires avec une hausse régulière du dividende. L'action offre un rendement élevé ; - Le management est très apprécié de la communauté financière.
Les points faibles de la valeur
- La volonté du groupe de céder 2,5 à 3 MdEUR d'actifs à moyen terme limitera la croissance ; - La diversification géographique est jugée insuffisante : l'activité en France en représente plus de la moitié des loyers nets ; - Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées.
Comment suivre la valeur
- Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il est implanté, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance) ; - L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ; - Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ; - Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé ; - Les centres commerciaux doivent de plus en plus faire face à l'essor des ventes par Internet. Parallèlement, la consommation en Europe Continentale pourrait rester " capée " à moyen/long terme par une croissance économique durablement atone. Les foncières pourraient donc chercher à croître par croissance externe. La concentration du secteur est donc à suivre ; - Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/