(AOF) - Mercialys adapte donc sa gouvernance à la suite du récent désengagement de Casino à son capital. Le distributeur français détenait 40,2% de son capital le 4 mai dernier après avoir franchi à la baisse du seuil de 50% au capital de sa filiale foncière le 25 avril. En conséquence, Mercialys, a nommé en qualité d'administrateur Elisabeth Cunin-Dieterle et Marie-Christine Levet en remplacement, respectivement, de Pierre Feraud et de L'Immobilière groupe Casino. En outre, la convention de partenariat liant Casino et Mercialys a été renouvelée pour une durée de 3,5 ans. Concrètement, cette convention donne à Mercialys un droit d'exclusivité pour acquérir les projets Casino de développement de nouvelles galeries commerciales selon un taux de capitalisation défini en amont. "Cette convention constitue clairement un avantage concurrentiel pour Casino car elle lui permet d'alimenter son pipeline", a commenté ce matin Gilbert Dupont. Enfin, une nouvelle convention de compte courant a été signée permettant à Casino de procéder à des avances de trésorerie dans la limite de 50 millions d'euros à un taux qui n'a pas été précisé. En revanche, Mercialys ne placera plus son cash auprès de Casino. Cette convention offre donc une flexibilité financière additionnelle à Mercialys, a souligné Gilbert Dupont.
- Sa stratégie, fondée sur l'extraction de la valeur des actifs en négociant des loyers supérieurs suite à des rénovations/extensions, lui permet de surperformer les pairs. - Mercialys est une des rares foncières à avoir 40% de ses baux encore indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC).
Les points faibles de la valeur
- La nouvelle stratégie de développement, basée sur le concept d'une " foncière commerçante " et présentée début 2012, va accroitre l'endettement de Mercialys alors que c'était l'un des rares foncières ne pas être endettée ; - Cette stratégie va rendre Mercialys sensible à l'évolution du coût du financement. Elle accroit aussi son profil de risque et devrait induire une décote sur ANR, jusque-là inexistante ; - Les cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe sont très recherchées et donc rares ; - Le rendement de Mercialys, autour de 5%, est assez faible pour une foncière.
Comment suivre la valeur
- La nouvelle stratégie de développement est à suivre. Elle s'accompagne d'un désengagement partiel de Casino du capital. Mais le distributeur conserve une minorité de blocage ; - Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif ; - De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier ; - Le cash flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende ; - Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/