(AOF) - Cecile Duflot a annoncé que la loi des finances 2013 intégrerait un remplaçant au dispositif Scellier, ce dernier devant se terminer à la fin de l'année. Ce dispositif fiscal destiné aux investisseurs achetant des logements neufs pour les louer devrait cependant différer légèrement et mettre l'accent sur des logements plus sociaux que l'actuel Scellier. Autre distinction, les zones géographiques concernées devraient être réétudiées et devraient être probablement moins vastes pour éviter les dérives a précisé le quotidien Les Echos. Cette information devrait fortement favoriser les groupes du secteur immobilier qui réalisent la moitié de leurs ventes en investissement locatif. Nexity, acteur majeur du secteur, a souligné la nécessité d'un tel dispositif pour éviter un effondrement du parc locatif privé dans le journal Les Echos. Le promoteur immobilier a rappelé qu'un tel dispositif existait depuis bientôt 20 ans et que le marché ne pouvait plus s'en passer.
- Fort des deux précédentes crises immobilières, le management de Nexity a un savoir-faire pour piloter le groupe dans un contexte difficile ; - Les stocks d'invendus du promoteur sont très faibles ; - Nexity présente un bilan atypique pour un promoteur avec une trésorerie nette positive. Cela lui permet d'avoir une politique de distribution de dividende très généreuse (88% de taux de redistribution pour 2010) et d'offrir un rendement élevé.
Les points faibles de la valeur
- La valeur pâtit du manque de visibilité sur l'évolution de la politique du logement suite au changement de majorité présidentielle en mai 2012 (abandon de la loi Scellier fin 2012, engagement de réaliser 2,5 millions de logements sociaux sur cinq ans...) ; - Le durcissement des conditions d'octroi de crédit par les banques et le manque de confiance des ménages pèsent également sur les ventes de logements neufs. Or, les investisseurs particuliers ont représenté plus de 50% des réservations de Nexity entre 2009 et 2011 ; - La visibilité est également faible sur l'immobilier locatif avec la disparition programmée du Scellier en 2013. Or, les ventes destinées à l'investissement locatif ont représenté en moyenne au cours des 10 dernières années 50% du marché de la promotion en France ; - D'une manière générale, les mesures d'aides gouvernementales, comme la loi Scellier, n'ont qu'une durée de vie limitée, ce qui inquiète régulièrement les investisseurs.
Comment suivre la valeur
- Premier opérateur français de logements privés, Nexity est bien sûr fortement exposé à la santé du marché immobilier d'habitation. Dans cette optique, l'activité de la société dépend de l'évolution des prix des terrains à bâtir, des prix au mètre carré et l'évolution des taux d'intérêt. La vitesse de commercialisation des logements et les stocks sont également à surveiller ; - La reprise des commandes a un effet positif décalé de plusieurs trimestres dans les comptes du promoteur, compte tenu du modèle de VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ; - Le développement de l'offre commerciale est un des enjeux du groupe ; - Le logement est un enjeu politique en raison de son poids dans l'économie nationale (plus de 20% du PIB et plus de 20% des revenus des ménages consacrés à ce poste) ; - Le marché s'interroge sur une éventuelle évolution du tour de table du promoteur. BPCE envisagerait de céder sa participation de 42% au capital de Nexity au second semestre 2012 en raison de l'entrée en vigueur partielle de Bâle III début 2013.
Immobilier
La contraction des aides à l'accession à la propriété et la sensible diminution de la réduction fiscale liée au dispositif Scellier (qui sera complètement supprimé l'année prochaine) contribuent à créer un environnement difficile pour le secteur. A cela s'ajoutent des coûts supplémentaires pour les promoteurs, notamment du fait de la réglementation thermique, et d'un prix du foncier croissant. Les promoteurs redéfinissent leur offre de façon à séduire davantage les primo-accédants et à développer les résidences de services. Ainsi, Kaufman & Broad lance au premier semestre 2012 un nouveau concept d'appartement 25% moins cher qu'un produit classique, à destination des primo-accédants. Les coûts de construction sont amoindris avec, par exemple, des parkings extérieurs plutôt qu'en sous-sol et des implantations en périphérie des villes. Quant à Nexity, il développe depuis deux ans une offre de résidences seniors, avec 1 100 logements seniors vendus en 2011 contre 880 en 2010. Les ventes de logements dans les résidences étudiants ont été plus limitées, à plus de 700. FTB/ACT/