A Paris, le marché immobilier se fissure (Notaires) : enfin des prix abordables ?
Encore loin des plus bas atteints pendant la crise de 2008/2009 et après avoir résisté pendant plusieurs mois, les prix des logements parisiens reculent. Les derniers chiffres publiés par la chambre des notaires Paris-Ile-de-France montrent que les prix subissent « enfin » le contrecoup de la chute des ventes, mouvement entamé au début du deuxième trimestre 2012. Les prix des logements vont-ils pour autant revenir à des niveaux plus supportables ? Les prévisions des notaires viennent de tomber.
En 2012, les notaires de la région Ile-de-France ont assisté impuissants à la plongée du marché immobilier. L'entêtement des vendeurs a mené le marché dans le mur. En refusant de baisser leurs tarifs « les vendeurs ont fait fuir les acheteurs » expliquent les auteurs de la dernière note de conjoncture de la Chambre. Les acquéreurs qui ne sont plus prêt à acheter n'importe quel bien à n'importe quel prix. Première conséquence de cette mésentente sur les prix, les transactions se font de plus en plus rares. Malgré un premier trimestre dynamisé par des ventes d'anticipation, avant la réforme de la taxation des plus-values immobilières, les ventes ont ensuite dévissé sur l'ensemble de l'année et de la région Ile-de-France. Après cette période d'ajustement fiscal, les ventes de logements se sont contractées de plus de 20 % au cours des 2eme et 3eme trimestres puis encore de 16 % au cours des trois derniers mois de l'année.
Immobilier : ventes en berne...
Au total, 150.000 logements ont changé de mains en Ile-de-France, soit 13 % de moins qu'en 2011 et - 18 % par rapport à la période de forte activité de 1999 à 2007 où presque 185.000 ventes étaient conclues en moyenne chaque année. D'après les calculs des notaires, le repli est même nettement plus fort dans la capitale. Sur les trois derniers mois de l'année, seulement 5.930 ventes ont eu lieu à Paris, un nombre très légèrement supérieur au triste record du dernier trimestre 2008, alors que la France était au cœur de la crise financière. Examinée sur l'ensemble de l'année, la situation n'est guère meilleure à Paris. En 2012, 27.690 appartements ont été vendus dans le chef-lieu de la région Ile-de-France, soit à peine plus qu'en 2009, le plus faible niveau depuis 1996.
Premiers ajustements sur les prix immobiliers à Paris
En dépit de ces replis, les prix ont toujours rebondi et atteignent désormais des sommets. L'interminable escalade des prix qui semblait ne jamais prendre fin est cette fois peut-être bien en bout de course. Les notaires affirment qu'après avoir résisté au premier semestre 2012, les prix sont désormais orientés à la baisse. Du troisième au quatrième trimestre 2012, les prix des logements anciens se sont en effet repliés de 1,3 % en Ile-de-France et de 2 % à Paris. Mais sur un an, l'érosion reste encore très légère (- 1 %) du fait de la poursuite des la hausse constatée au 1er semestre. Après avoir flirté avec les 8.500 euros, le mètre carré dans la capitale se négocie en moyenne à 8.270 euros. Malgré ce retournement, les notaires estiment que les prix restent élevés : « Après le « trou d'air » de 2008-2009, le prix du m² à Paris était tombé à 6.020 euros au 2eme trimestre 2009. Trois ans et demi plus tard, il est encore supérieur de 2.250 euros à ce prix, soit une hausse de 37 % entre ces deux dates. » Cependant, les notaires sont convaincus que ce mouvement baissier va se poursuivre. Certes, les facteurs de soutien de la demande restent bien présents (appétit des ménages pour la pierre, insuffisance d'offres et faiblesse des taux d'intérêt) mais les difficultés économiques notamment la peur du chômage décourage même les plus motivés. D'autant que les notaires disent constater une recrudescence des refus de prêts. Malgré l'attractivité des taux d'emprunt, les notaires jugent que le niveau des prix ne permet pas aux ménages de se resolvabiliser. Les notaires expliquent également que « le climat économique difficile et anxiogène n'incite pas les acquéreurs potentiels à prendre l'engagement de conclure un crédit à long terme. Les projets peinent à se conclure, sont différés voire annulés. » Dans le même temps, ils jugent que « le durcissement de la fiscalité et, entre autres, le nouveau régime de plus-values ont des effets dissuasifs sur les investisseurs. D'autre part, en dépit d'éléments attractifs (taux de déduction élevé), l'impact effectif du nouveau dispositif Duflot ne peut pas être connu à cette date. »
Prix immobiliers : perspectives 2013
Après avoir dressé ce sombre tableau, les notaires restent prudents. S'ils n'entrevoient pas d'amélioration à court terme, ils ne prévoient pas pour autant de baisse significative des prix immobiliers. « S'il est rationnel d'envisager dans la période actuelle une correction sur les prix, le manque de produits de qualité disponibles sur le marché constitue un élément de résistance qui peut modérer les ajustements économiques qui s'imposeraient par ailleurs. Les ajustements, qui se sont mis en place sur les ventes et désormais sur les prix, semblent donc appelés à se poursuivre, sans qu'il soit à la lumière du passé récent possible de faire un pronostic fiable sur l'ampleur et la durée de ce mouvement. »
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