(AOF) - Gecina a acquis la Tour Mirabeau auprès d'Aberdeen, agissant pour le compte du fonds allemand DEGI International, pour un prix proche de 186 millions d'euros hors droits. L'immeuble est occupé à 88%, loué principalement à des entités publiques pour une durée résiduelle moyenne de près de 6 ans. Le taux de rendement net immédiat de cet investissement ressort légèrement supérieur à 7%, et progresserait à plus de 8% sur la base d'un taux d'occupation de 100%. La Tour Mirabeau comprend près de 35 000 mètres carrés de surface utile répartis entre 18 étages, ainsi que 379 parkings. Cet actif bénéficie à la fois d'une localisation optimale, sur les quais de la Seine dans le 15ème arrondissement de Paris, et d'une structure interne efficace et rationnelle. A moyen terme, cet immeuble pourra faire l'objet d'une restructuration lourde devant engendrer pour Gecina une création de valeur très significative.
- Désengagement progressif des familles très controversées Rivero et Soler de la gouvernance et du capital ; - Nouvelle direction décidée à assainir le bilan ; - Assainissement en cours du bilan permettant d'envisager une stratégie de croissance plus offensive dès 2013.
Les points faibles de la valeur
- Méfiance des investisseurs sur la stratégie du groupe après plusieurs changements successifs à la direction ; - Pipeline peu réapprovisionné depuis fin 2010 (aucune livraison prévue post-2014) et cessions en cours limitant le potentiel de croissance à moyen terme ; - Forte dépendante au marché local parisien actuellement en ralentissement (96% des loyers du groupe perçus à Paris et en région parisienne) ; - Incertitude sur le timing de la sortie prévue des familles Rivero et Soler ( dans l'attente de la position du Tribunal de Commerce espagnol quant à la faillite de leurs holdings) et risque de retour de papiers si sortie effective ; - Rendement plus faible que la moyenne sectorielle.
Comment suivre la valeur
- Actif net réévalué (ANR) = donnée clé du secteur foncier en Bourse. - Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ; - Perspectives d'une foncière en termes de cash flow comme d'ANR sensibles au climat des affaires ; - Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ; - Taux de vacance = indicateur de tendance du marché immobilier ; - A suivre, la consolidation du secteur.
Immobilier
Les promoteurs tentent de s'adapter à la crise. Certains se concentrent sur la vente d'immeubles entiers à des investisseurs institutionnels ou des bailleurs sociaux. Cette stratégie permet d'écouler la production de logements. Ainsi Nexity a augmenté ses ventes " en bloc " de 46%. Ce créneau est désormais son premier marché (en incluant les résidences étudiantes et seniors). Réduire les surfaces et les prestations des logements pour faire baisser les coûts est une autre stratégie. Même si les prix devraient peu reculer, les offres promotionnelles se multiplient : elles peuvent recouvrir le paiement des frais de notaire, de cuisines équipées. De même les foncières adaptent leur concept de centres commerciaux pour contrer la baisse de fréquentation et la concurrence de l'e-commerce. L'amélioration du cadre et le développement des services visent à proposer aux clients une " expérience de shopping ". FTB/ACT/