Immobilier Duflot : qu'avez-vous à y gagner ?
Depuis les derniers coups d'éclat du dispositif fiscal Scellier, l'immobilier d'investissement n'a visiblement plus la cote auprès des épargnants. Le Duflot peut-il changer la donne ? Les investisseurs sont-ils susceptibles de faire de bonnes affaires grâce à l'avantage fiscal Duflot ?
D'un point de vue purement fiscal, le dispositif Duflot est nettement plus intéressant que son prédécesseur en fin de vie.
18 % de réduction pour le Duflot contre 13 % pour le Scellier en fin de vie
« Les investisseurs ne perdent pas au change » explique le courtier en prêt immobilier Cafpi. Avec le dispositif d'investissement immobilier locatif Duflot, la réduction d'impôt s'établit à 18 % du montant de l'investissement contre 13 % pour le Scellier, calculée sur un prix plafond de 300 000 euros maximum. L'investisseur peut profiter d'une économie d'impôt allant jusqu'à 54 000 euros, étalée sur 9 ans à raison de 6 000 euros par an. Pour en bénéficier, l'investisseur doit acquérir un logement neuf (ou lourdement réhabilité) dans un secteur tendu (des zones ont été définies) et, d'autre part, le louer pendant 9 ans à titre de résidence principale d'un locataire dont les revenus ne peuvent excéder certains plafonds. L'investisseur doit également s'engager à respecter des loyers plafonnés en fonction de la zone géographique du logement. Ces loyers plafonds sont toutefois pondérés selon la superficie du logement. A titre d'exemple, en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants), le loyer plafond est fixé à 9,88 euros/m²/mois. Un studio de 30 m² pourra toutefois s'y louer 11,86 euros/m²/mois, tandis qu'un 3 pièces de 65 m² pourra prétendre à 9,80 euros/m²/mois. Comme le précise Cafpi, à l'origine de cette illustration, « le mécanisme Duflot tient compte du fait que les petites surfaces sont généralement plus chères que les grandes, tant en termes de prix d'acquisition que de loyers. Le mécanisme est donc un peu plus complexe que le Scellier. »
Comment évaluer l'avantage fiscal Duflot ?
Pour éviter de se tromper dans ses estimations, la société de courtage a mis à la disposition des investisseurs un simulateur à tester sur le site internet du courtier en prêt immobilier CAFPI Cette calculette permet notamment de définir le niveau de loyer qu'ils pouvant être réclamé au locataire et de simuler, en quelques clics, l'économie d'impôt accordée. Plus que l'avantage fiscal, l'intérêt d'un dispositif tel que le Duflot se heurte aux mêmes défauts que ceux qui furent reprochés au Scellier : emplacement inadéquate, surévaluation des prix, bien de qualité médiocre, demande locative inexistante... Le choix du promoteur et de l'emplacement de l'investissement sont donc prioritaires. A cette condition, « Le Duflot est un bon dispositif, affirme Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi, il permet aux investisseurs de réaliser un placement ¿pierre¿, tout en bénéficiant d'un rendement correct, de l'ordre de 5 %, et d'engranger une substantielle économie d'impôt. Certes, il y a le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros, mais il ne constitue pas un obstacle au Duflot plutôt réservé aux classes moyennes qui voient dans ce dispositif un bon moyen de préparer leur retraite ».
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