(AOF) - Klépierre a annoncé avoir signé un crédit syndiqué d'un montant de 750 millions d'euros permettant un allongement d'un an de la durée moyenne de ses lignes de crédit disponibles via le remboursement partiel de lignes existantes. Cette opération avait été initialement lancée pour un montant de 500 millions d'euros. Cette facilité de crédit a une maturité de 5 ans et une marge de 130 points de base par rapport à l'Euribor 3 mois basée sur une grille de notation. Ce nouveau financement vient partiellement remplacer deux lignes de crédit bilatéral non tirées accordées par BNP Paribas l'an dernier. D'un montant initial de 500 millions d'euros, réduite à 125 millions d'euros, la première arrivait à échéance en mars 2016. La seconde, d'un montant initial identique et également réduite à 125 millions d'euros, arrivait quant à elle à échéance en mars 2018. Suite à la réalisation de cette opération, le niveau de liquidité du groupe d'immobilier commercial reste inchangé, à environ 2 milliards d'euros, et la durée moyenne des lignes de crédit disponibles a été augmentée d'un an pour atteindre 3,8 ans. La durée moyenne de la dette du groupe atteint désormais 5,3 ans. L'économie de frais financiers sur les lignes de crédit non tirées atteindra, elle, 3,3 millions d'euros en année pleine.
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les centres commerciaux, parmi les leaders en Europe ; - Positionnement défensif sur les centres commerciaux (moindre cyclicité) et partenariat historique de gestion locative et patrimoniale avec Carrefour ; - Nettoyage du portefeuille avec le retrait de l'activité bureaux (2 % du patrimoine) et de l'activité commerces (3,6 %), actuellement portée par la filiale à 84,11 % Klémurs qui sera retirée de la cote au printemps avant d'être cédée ; - Développement dans des pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation supérieur à 95 % ; - Amélioration de la situation financière nette grâce aux programmes de cessions de centres commerciaux. - Rendement attractif et sécurisé (taux de redistribution supérieur à 70%).
Les points faibles de la valeur
- Scepticisme envers le modèle du centre commercial dans un contexte de consommation atone et de montée en puissance du e-commerce ; - Exposition à l'Europe du sud (25% des revenus) ; - Nécessité, selon les analystes, de cessions d'actifs stratégiques pour atteindre l'objectif d'un LTV (loan-to-value - ratio de dette/fonds propres) de 40% à fin 2013 ; - Décote sur son ANR près de deux fois supérieure à la moyenne du secteur.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ; - Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ; - Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ; - Création et extension de centres commerciaux concentrées sur la France-Belgique et la Scandinavie ; - Interrogations sur l'évolution du capital : depuis mars 2012, l'américain Simon Property Group détient 28,9 % du capital qu'il a achetés à BNP Paribas, encore titulaire de 21,9 % des titres. Une montée dans le capital de Klépierre le forcerait à lancer une OPA et ferait perdre à ce dernier son statut SIIC mais une intégration totale a un intérêt stratégique : création de la première plateforme transatlantique de commercialisation, rationalisation des coûts de financement et renforcement de la liquidité. A surveiller donc à partir d'avril 2013, lorsque BNPParibas sera libre de vendre sa participation résiduelle.
Immobilier
Standard & Poor's estime que les prix des logements sont, en France, 34% supérieurs à leur moyenne de long terme par rapport aux revenus des ménages mi-2012. L'agence de notation considère donc que, compte tenu de la conjoncture et de l'état du marché, la baisse des prix nominaux devrait atteindre 5% cette année (soit au moins 6% en tenant compte de l'inflation) et à nouveau 5% en 2014. Les promoteurs ne prévoient pas de redressement des ventes de logements neufs cette année et certains, comme Nexity, prédisent même que la construction de logements risque de tomber à son plus bas niveau depuis cinquante ans. Entrée en application en janvier, le dispositif Duflot, qui s'adresse aux investisseurs dans le neuf, suscite un certain nombre d'interrogations. L'un des dangers est que les plafonds de loyers, situés 20% en dessous des prix du marché, peuvent être diminués localement par le préfet. FTB/ACT/