(AOF) - Gecina a finalisé l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 11 636 mètres carrés rue Marbeuf, dans le Quartier Central des Affaires de Paris, pour un montant droits inclus de 122 millions d'euros. Cet actif est entièrement loué à WPP Group et à la société Orientis, engendrant un rendement net immédiat de 55%. " A moyen terme, cet actif pourra faire l'objet d'une restructuration lourde devant entraîner pour Gecina une création de valeur très significative au travers d'une forte hausse du revenu locatif et d'une compression de taux de capitalisation ", a précisé le groupe immobilier. Il a souligné que l'immeuble bénéficiait d'une localisation optimale au croisement de l'avenue des Champs Elysées. Par ailleurs, Gecina poursuivra sa politique d'investissement dans le secteur des bureaux en démarrant en juillet 2013 une restructuration portant sur près de 11 000 mètres carrés sur un actif situé au 122, avenue du Général Leclerc à Boulogne. Le montant total de cette opération représentera 68 millions d'euros et engendrerait un rendement net cible de 7,5%. Parallèlement, Gecina a poursuivi durant le premier semestre 2013 sa stratégie de rotation d'actifs sur son patrimoine tertiaire, cédant 5 actifs de bureaux et commerces pour un montant total de 192 millions d'euros (hors droits), représentant une prime globale de 4,7% par rapport aux expertises à fin 2012. La Tour Mercure (8 017 mètres carrés dans le 15e arrondissement de Paris) a été acquise par une filiale du groupe Aviva. Il s'agissait pour Gecina d'un actif mûr, la Tour Mercure ayant été entièrement restructurée, livrée en 2011 puis louée à une agence nationale de l'Etat. L'immeuble du 34, rue de la Fédération (6 579 mètres carrés de bureaux dans le 15e arrondissement de Paris), occupé à 100% mais identifié comme non stratégique pour Gecina, a été vendu à LFPI (La Financière Patrimoniale d'Investissement). Gecina a cédé l'immeuble Dauphiné Part-Dieu (13 087 mètres carrés de bureaux à Lyon) à une compagnie d'assurance dans le cadre du rajeunissement de son patrimoine lyonnais. L'immeuble du 10, rue du quatre septembre (3 000 mètres carrés dans le 2e arrondissement de Paris) a été vendu vide à un acquéreur utilisateur, immédiatement après la libération par le locataire précédent. Enfin, une enseigne a fait l'acquisition de son local commercial de 476 mètres carrés au 100, avenue Paul Doumer (16e arrondissement de Paris), un actif de petite taille non stratégique pour le Groupe.
Les points forts de la valeur
- L'une des premières foncières françaises, au patrimoine concentré sur Paris et la première couronne (89 %), essentiellement dans les bureaux ; - Patrimoine global de plus de 10 milliards d'euros, comportant les adresses les plus prestigieuses de Paris ; - Désengagement de la gouvernance des familles très controversées Rivero (16,1 % du capital) et Soler (15,24 %) ; - Nouvelle direction décidée à assainir le bilan ; - Location à Technip pour 8 ans de l'immeuble Newside, à la Garenne-Colombes, vide depuis son achèvement au troisième trimestre 2012 ; - Assainissement en cours du bilan, stratégie de baisse des coûts et repositionnement du portefeuille, notamment dans les résidences étudiants et le secteur de la santé, permettant d'envisager une stratégie de croissance plus offensive.
Les points faibles de la valeur
- Méfiance des investisseurs sur la stratégie du groupe après plusieurs changements successifs à la direction ; - Pipeline peu réapprovisionné depuis fin 2010 (aucune livraison prévue post-2014) ; - Forte dépendante au marché local parisien actuellement en ralentissement ; - Repli du taux d'occupation à 93,4 % ; - Incertitude prolongée sur le timing de la sortie prévue des familles Rivero (16,1 % du capital) et Soler (15,24 %), dans l'attente de la position du Tribunal de Commerce espagnol quant à la faillite de leurs holdings ; - Rendement plus faible que la moyenne sectorielle.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Impact du dispositif Duflot : simplification des procédures de déclaration administrative et des contentieux des permis de construire et incitation à investir dans les actifs immobiliers pour les assureurs-vie, à partir de 2014 ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Réalité de la reprise des acquisitions en 2013, après le projet de développement d'une clinique à Bayonne ; - Actionnariat instable, la sortie des actionnaires espagnols risquant de nuire à la valorisation boursière si elle s'effectue de façon brutale.
Immobilier
Standard & Poor's estime que les prix des logements sont, en France, 34% supérieurs à leur moyenne de long terme par rapport aux revenus des ménages mi-2012. L'agence de notation considère donc que, compte tenu de la conjoncture et de l'état du marché, la baisse des prix nominaux devrait atteindre 5% cette année (soit au moins 6% en tenant compte de l'inflation) et à nouveau 5% en 2014. Les promoteurs ne prévoient pas de redressement des ventes de logements neufs cette année et certains, comme Nexity, prédisent même que la construction de logements risque de tomber à son plus bas niveau depuis cinquante ans. Entrée en application en janvier, le dispositif Duflot, qui s'adresse aux investisseurs dans le neuf, suscite un certain nombre d'interrogations. L'un des dangers est que les plafonds de loyers, situés 20% en dessous des prix du marché, peuvent être diminués localement par le préfet. FTB/ACT/