(AOF) - Gecina a pré-loué 6 726 mètres carrés dans l'immeuble Dock en Seine, situé à Saint-Ouen, au groupe SVP, un acteur référent du marché des services présent dans trois métiers : l'information et l'aide à la décision, la gestion de la paye et la formation professionnelle. Celui-ci, qui a signé un bail de 9 ans fermes à compter du 1er juin 2014, installera son nouveau siège dans l'immeuble Dock en Seine, où seront regroupés environ 400 des 500 salariés qu'il emploie en France. Dock en Seine est un immeuble neuf qui sera livré en décembre 2013. Construit par Nexity dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, cet immeuble développera 16 155 mètres carrés utiles de bureaux et bénéficiera des certifications HQE (niveau Exceptionnel) et BBC. Ce projet représente un investissement de 72 millions d'euros pour Gecina. Sur la base de la transaction signée avec SVP et de la valeur locative du marché sur le solde de l'immeuble, le rendement net facial potentiel de cet actif ressortirait à 7,8.
Les points forts de la valeur
- L'une des premières foncières françaises, au patrimoine concentré sur Paris et la première couronne (89 %), essentiellement dans les bureaux ; - Patrimoine global de plus de 10 milliards d'euros, comportant les adresses les plus prestigieuses de Paris ; - Désengagement de la gouvernance des familles très controversées Rivero (16,1 % du capital) et Soler (15,24 %) ; - Nouvelle direction décidée à assainir le bilan ; - Location à Technip pour 8 ans de l'immeuble Newside, à la Garenne-Colombes, vide depuis son achèvement au troisième trimestre 2012 ; - Pipeline de 1,5 MdEUR de 14 projets à long terme, dont la restructuration de 11000 m2 à Boulogne-Billancourt - Assainissement en cours du bilan, stratégie de baisse des coûts et repositionnement du portefeuille, notamment dans les résidences étudiants et le secteur de la santé, permettant d'envisager une stratégie de croissance plus offensive.
Les points faibles de la valeur
- Méfiance des investisseurs sur la stratégie du groupe après plusieurs changements successifs à la direction ; - Pipeline peu réapprovisionné depuis fin 2010 (aucune livraison prévue post-2014) ; - Forte dépendante au marché local parisien actuellement en ralentissement ; - Repli du taux d'occupation à 93,4 % ; - Incertitude prolongée sur le timing de la sortie prévue de la foncière espagnole Metrovacesa (26,76 % du capital) et, dans l'attente de la position du Tribunal de Commerce espagnol quant à la faillite de leurs holdings, de celle des familles Rivero (16,1 %) et Soler (15,24 %) ; - Rendement plus faible que la moyenne sectorielle.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Impact du dispositif Duflot et des mesures de soutien à l'immobilier -baisse de la TVA sur les logements sociaux de 10 % à 5 %; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Réalité de la reprise des acquisitions en 2013, après le projet de développement d'une clinique à Bayonne ; - Atteinte de l'objectif 2013 d'une stabilité du résultat net courant ; - Instabilité de l'actionnariat pesant sur la valorisation boursière. La cession prochaine de sa position par Metrovacesa risque d'être difficile, les repreneurs potentiels étant refroidis par l'incertitude autour des actionnaires Rivero et Soler.
Immobilier
Les foncières ont de nombreux défis à relever même si, selon Standard & Poor's, leurs perspectives sont globalement stables sur les douze prochains mois. L'évolution de l'ANR (Actif Net Réévalué) de ces sociétés est menacée par plusieurs facteurs. Les taux d'intérêt " longs " ont légèrement progressé sur les marchés obligataires, ce qui renchérit leurs conditions de financement. De plus, les indices d'indexation calculés par l'Insee, qui déterminent un coefficient de hausse des loyers théorique, évoluent moins favorablement qu'il y a un an. En outre la pression fiscale croissante, qui surévalue les droits de mutation, pénalise leurs performances. Les SIIC (sociétés d'investissement dans l'immobilier cotées) sont redevenues vendeuses nettes d'actifs au deuxième trimestre 2013 selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). FTB/ACT/