(AOF) - Klepierre a réalisé au troisième trimestre 2013 un chiffre d'affaires en hausse de 1,7% à 267,8 millions d'euros. Les revenus locatifs ont augmenté de 2,7% à 251,6 millions tandis que les honoraires ont reculé de 20,3% à 16,1 millions. Sur neuf mois, le chiffre d'affaires a affiché une progression de 1,9% à 813,3 millions. Après prise en compte de 31,4 millions de loyers bruts générés par les commerces (Klémurs) et de 10,1 millions d'euros générés par les bureaux, le total des loyers bruts consolidés atteint 749,1 millions, en hausse de 2,7% à périmètre courant et de 2,1% à périmètre constant. Klépierre a souligné avoir réussi, dans un contexte économique difficile, à démontrer la résilience de ses revenus et sa capacité à saisir des opportunités pour réduire ses coûts de financement. Le groupe reste confiant dans l'atteinte de ses objectifs pour l'ensemble de l'année 2013. Il continue de viser une hausse de 2% à périmètre constant, comme à périmètre courant, des loyers bruts totaux. Le groupe attend également un cash-flow net courant par action en hausse d'au moins 3%.
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les centres commerciaux, parmi les leaders en Europe avec 261 centres dans 13 pays ; - Positionnement défensif sur les centres commerciaux (moindre cyclicité) et partenariat historique de gestion locative et patrimoniale avec Carrefour ; - Nettoyage du portefeuille avec le retrait de l'activité bureaux (2 % du patrimoine) et de l'activité commerces (3,6 %), actuellement portée par la filiale Klémurs retirée de la cote au printemps ; - Développement dans des pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation de 96 % ; - Rendement attractif et sécurisé (taux de redistribution supérieur à 70%).
Les points faibles de la valeur
- Scepticisme envers le modèle du centre commercial dans un contexte de consommation atone et de montée en puissance du e-commerce ; - Exposition à l'Europe du sud (25 % des revenus) d'où un recul du taux d'occupation des centres commerciaux au premier semestre à 96 % ; - Nécessité, selon les analystes, de cessions d'actifs stratégiques pour atteindre l'objectif d'un LTV (loan-to-value - ratio de dette/fonds propres) de 40 % à fin 2013 ; - Repli de l'ANR au premier semestre, du fait de la hausse de la dette nette ; - Valeur relativement chère avec un beau parcours boursier depuis l'entrée dans le capital de Simon Property, qui a entraîné une suppression de la décote sur ANR.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ; - Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ; - Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ; - Création et extension de centres commerciaux concentrées sur la France-Belgique, la Hongrie et la Scandinavie avec un pipeline de 2,6 MdsEUR ; - Poursuite du programme de cessions 2013-2014, dont probablement celle de la filiale Klémurs ; - Atteinte de l'objectif d'un cash-flow récurrent en hausse de 3 % en 2013 ; - Interrogations sur l'évolution du capital : depuis mars 2012, l'américain Simon Property Group détient 28,9 % du capital qu'il a achetés à BNP Paribas, encore titulaire de 21,9 % des titres. Une montée dans le capital de Klépierre le forcerait à lancer une OPA et ferait perdre à ce dernier son statut SIIC mais une intégration totale a un intérêt stratégique : création de la première plateforme transatlantique de commercialisation, rationalisation des coûts de financement et renforcement de la liquidité. A surveiller donc puisque BNPParibas est libre, depuis avril 2013, de vendre sa participation résiduelle.
Immobilier
Les foncières ont de nombreux défis à relever même si, selon Standard & Poor's, leurs perspectives sont globalement stables sur les douze prochains mois. L'évolution de l'ANR (Actif Net Réévalué) de ces sociétés est menacée par plusieurs facteurs. Les taux d'intérêt " longs " ont légèrement progressé sur les marchés obligataires, ce qui renchérit leurs conditions de financement. De plus, les indices d'indexation calculés par l'Insee, qui déterminent un coefficient de hausse des loyers théorique, évoluent moins favorablement qu'il y a un an. En outre la pression fiscale croissante, qui surévalue les droits de mutation, pénalise leurs performances. Les SIIC (sociétés d'investissement dans l'immobilier cotées) sont redevenues vendeuses nettes d'actifs au deuxième trimestre 2013 selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). FTB/ACT/