(AOF) - Unibail-Rodamco et SAP ont signé un bail portant sur 17 étages de la tour de bureaux So Ouest à Levallois (92). Le preneur a pris à bail 27 900 mètres carrés soit plus de 90% de la surface locative brute du bâtiment. Cette tour est une des composantes du renouveau urbain du quartier So Ouest, aussi caractérisé par le projet mixte de bureaux et de cinéma So Ouest Plaza, qui sera livré au premier semestre 2015, et le centre de shopping So Ouest inauguré en octobre 2012. Les travaux d'aménagement du preneur débuteront au premier trimestre 2014, pour une intégration des locaux prévue à la mi-année.
Les points forts de la valeur
- 1ère foncière européenne et numéro un européen de l'immobilier commercial, exerçant principalement en France (42 % des actifs en valeur), en Espagne, Scandinavie, Europe centrale, Autriche et Pays-Bas ; - Stratégie fondée sur 3 piliers : les grands centres commerciaux des capitales européennes (81 % des revenus), les bureaux à Paris-La Défense (12 %) et les grands centres de congrès-expositions en région parisienne (7 %); - Gestion d'actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes) et partenariats avec de grandes enseignes internationales; - Pipeline le plus important du secteur avec 6,9 Mds de projets à livrer sur 2011-2016, près du quart de la valeur totale de son patrimoine, de 30,5 MdsEUR au premier semestre 2013 ; - Refus probable du groupe de se porter acheteur de la foncière de bureaux SFL ; - Profil financier rassurant dans le secteur, avec une stratégie de remboursement anticipé des obligations, et notation " investment grade " (A) de la dette ; - Hausse régulière du dividende et rendement élevé.
Les points faibles de la valeur
- Croissance appelée à freiner en raison des cessions d'actifs, estimées à 2,5 à 3 MdsEUR à moyen terme ; - Déclin des loyers de bureaux ; - Rentabilité des centres commerciaux qui risque d'être difficile à maintenir sur le long terme face à la concurrence croissante des ventes par Internet et aux difficultés économiques des Européens ; - Perspectives bénéficiaires moins élevées qu'auparavant ; - Secteur sensible au marché de la dette et donc des taux d'intérêt. - Valeur proche de ses plus hauts historiques.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR (154,3 EUR au 30/06/2013), donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Risque politique, le régime fiscal " SIIC " de la société étant amené à évoluer dans les prochains mois, probablement vers une distribution obligatoire de 85 % à 95 % au lieu de 85 % des loyers et de 60 %, contre 50 % des plus-values de cessions d'actifs ; - Accueil réservé par les consommateurs aux futurs grands centres commerciaux : Aéroville en France, ouvert en octobre 2013, Taby centrum (2ème semestre 2014) et Mall of Scandinavia (2ème semestre 2015) en Suède ; - Réalisation de l'objectif 2013 de croissance de 5 % du bénéfice courant par action ; - Société également cotée à Amsterdam et donc non éligible au SRD ; - Valeur opéable, aucun actionnaire ne détenant plus de 10 % du capital.
Immobilier
Les foncières ont de nombreux défis à relever même si, selon Standard & Poor's, leurs perspectives sont globalement stables sur les douze prochains mois. L'évolution de l'ANR (Actif Net Réévalué) de ces sociétés est menacée par plusieurs facteurs. Les taux d'intérêt " longs " ont légèrement progressé sur les marchés obligataires, ce qui renchérit leurs conditions de financement. De plus, les indices d'indexation calculés par l'Insee, qui déterminent un coefficient de hausse des loyers théorique, évoluent moins favorablement qu'il y a un an. En outre la pression fiscale croissante, qui surévalue les droits de mutation, pénalise leurs performances. Les SIIC (sociétés d'investissement dans l'immobilier cotées) sont redevenues vendeuses nettes d'actifs au deuxième trimestre 2013 selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). FTB/ACT/