(AOF) - Captiva Capital Partners III et Nexity ont annoncé la cession à Weinberg Real Estate Partners II de la totalité des parts d'un OPCI détenant le Campus AVISO à Puteaux (92). Ce dernier comprend trois immeubles de bureaux distincts pour une surface totale de près de 20 000 mètres carrés. Il avait été acquis en 2008 dans le cadre d'une opération de " sale and leaseback " partiel auprès du groupe Bayer via un OPCI. Bayer est resté locataire d'un des immeubles depuis l'acquisition. Les surfaces libérées par Bayer ont fait l'objet d'une importante rénovation et bénéficient du label HQE Exploitation. Elles ont été ensuite entièrement relouées, en particulier au groupe Sony sur la base d'un bail à long terme. L'asset management a été assuré par Captiva Capital Management et par Nexity Reim. Pour cette transaction, le vendeur a été conseillé par Gide Avocats et l'étude Wargny-Katz et l'acquéreur par Arès Avocats et C&C Notaires. BNP PARIBAS RE a été le conseil du vendeur et de l'acquéreur. BNP est arrangeur de la dette avec la participation de ING Bank France.
Les points forts de la valeur
- Numéro un de la promotion immobilière résidentielle en France avec 12,5 % de part de marché : accès facilité au foncier et au financement, notoriété de la marque... ; - Diversification dans les services limitant le caractère cyclique de l'activité (20 % du CA dans les services avec les réseaux Guy Hoquet et Century 21), renforcée fin 2013 dans l'administration de biens (n° 2 en France) par l'acquisition d'Oralia ; - Faibles stocks d'invendus et hausse attendue des parts de marché, les petits promoteurs étant plus affectés par la crise du logement en France ; - Diminution du taux de TVA à compter de 2014 sur les logements sociaux (bonne nouvelle pour le groupe, les institutionnels représentant 36 % des réservations) ; - Visibilité correcte, avec un carnet de commandes de 16 mois environ dans la promotion ; - Trésorerie nette positive (atypique pour un promoteur) et restructuration du financement long terme à un coût moins élevé ; - Politique de distribution généreuse, qui sera reconduite en 2014 au même niveau.
Les points faibles de la valeur
- Climat économique défavorable aux ventes de logement neufs : durcissement des conditions d'octroi de crédit par les banques et manque de confiance des ménages ; - Recul attendu du secteur résidentiel en France en 2014, au moins jusqu'aux élections municipales d mars ; - Recul des réservations nettes de logements neufs en 2013, attendues par les analystes en baisse de 10 % ; - Manque régulier de visibilité sur l'évolution de la politique du logement en France.
Comment suivre la valeur
- Forte exposition à la santé du marché immobilier d'habitation : sensibilité à l'évolution des prix des terrains à bâtir, des prix au mètre carré et de la santé financière des ménages ; - Impact du dispositif Duflot et des mesures de soutien à l'immobilier -baisse de la TVA sur les logements sociaux de 10 % à 5 % et à 10 % dans les logements intermédiaires ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Atteinte de l'objectif 2013 de doublement des prises de commandes en immobilier d'entreprise, d'un chiffre d'affaires supérieur à 2,6 MdsEUR et d'un ROC de plus de 180 MEUR ; - Evolution de la marge de la branche services, qui devrait remonter après l'acquisition d'Oralia ; - Programme de rachat d'actions portant jusqu'à 10 % du capital ; - Interrogations récurrentes sur le tour de table et la cession possible par BPCE de ses 41,4 %, considérés comme non stratégiques (à suivre avec la mise en place de Bâle III) ; présence également de Bpifrance Participations 5 %.
Immobilier
Les foncières ont de nombreux défis à relever même si, selon Standard & Poor's, leurs perspectives sont globalement stables sur les douze prochains mois. L'évolution de l'ANR (Actif Net Réévalué) de ces sociétés est menacée par plusieurs facteurs. Les taux d'intérêt " longs " ont légèrement progressé sur les marchés obligataires, ce qui renchérit leurs conditions de financement. De plus, les indices d'indexation calculés par l'Insee, qui déterminent un coefficient de hausse des loyers théorique, évoluent moins favorablement qu'il y a un an. En outre la pression fiscale croissante, qui surévalue les droits de mutation, pénalise leurs performances. Les SIIC (sociétés d'investissement dans l'immobilier cotées) sont redevenues vendeuses nettes d'actifs au deuxième trimestre 2013 selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). FTB/ACT/