(AOF) - Mercialys a annoncé jeudi le lancement d'un projet de restructuration et d'extension de son centre commercial de Toulouse-Fenouillet. Celui-ci deviendra ainsi le plus important actif du groupe d'immobilier commercial, pour une valeur estimée à 240 millions d'euros. Au terme des deux phases de déploiement, le centre commercial régional de Toulouse Fenouillet sera doté d'une superficie de 65 000 mètres carrés et comprendra un hypermarché Géant et plus de 120 boutiques. Il accueillera, au coeur du dispositif commercial constitué du retail park, de la galerie marchande et de l'hypermarché, une zone de loisirs et de restauration extérieure. L'ensemble sera renforcé par le déploiement sur 1 500 à 2 000 mètres carrés d'une offre complémentaire de services et de commerce éphémère, déployée tant à l'intérieur du centre que sur les parkings extérieurs, précise Mercialys. Ce projet s'inscrit dans le cadre de la stratégie de développement d'espaces globaux et différenciants de Mercialys visant à déployer toutes les formes de commerce au sein d'un site - surface alimentaire, activités commerciales " classiques " regroupées en galerie marchande ou retail park, offre différenciante de services du quotidien et de restauration ouverte 7/7 complétée par une offre diversifiée de commerce éphémère.
Les points forts de la valeur
- " Pure player " de galeries commerciales en France avec 91 actifs dont 61 centres commerciaux, à 95 % hors Ile-de-France ; - Partenariat historique avec Casino qui a introduit sa filiale en Bourse en 2005 et garantit encore 20 % des loyers de Mercialys ; - Clarification de la stratégie en 2013 avec le nouveau dirigeant Lahlou Khelifi. Trois points : création de valeur par la reversion des loyers initiaux, particulièrement faibles, et le développement des projets " Esprit Voisin " (10 programmes prévus en 2014); prises de participation minoritaires dans des fonds investissant dans des actifs matures ; lancement des sites pilotes " Foncière Commerçante " ; - L'une des rares foncières à avoir 40 % de ses baux encore indexés sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ; - Volonté d'accroître la distribution par un dividende exceptionnel pour la deuxième année consécutive, grâce aux plus-values de cession, le rendement étant jusqu'ici faible pour une foncière ; - Allègement de la dette grâce au programme de cessions finalisé fin 2013, avec la volonté de la direction de maintenir à moins de 40 % le ratio LTV (loan-to-value ou dette sur actifs).
Les points faibles de la valeur
- Hausse de l'endettement avec la nouvelle stratégie de " foncière commerçante " ; - Hausse de la sensibilité à l'évolution du coût du financement et du profil de risque, d'où une décote sur ANR, jusque-là inexistante ; - Rareté des cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe alors que le groupe se dessaisit depuis 2012 des actifs non commerciaux ; - Durcissement des conditions de renouvellement des baux en raison des difficultés des commerçants et incertitudes sur la capacité des locataires à surmonter une crise de longue durée.
Comment suivre la valeur ?
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR, donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Sensibilité aux performances de son actionnaire de référence Casino ; - Réalisation des objectifs 2014 d'une croissance de 2 % du résultat des opérations et de loyers supérieurs de 2 % à l'inflation ; - Valeur non opéable, l'actionnaire Casino voulant conserver sa position à 40,17 %, devant le groupe Generali (8,01 %).
Immobilier
Le marché de l'immobilier ancien résiste, comme l'atteste le bilan dressé par les notaires pour 2013. Sur le plan national la baisse moyenne des prix des logements anciens s'est limitée à 1,4% sur un an, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le recul est plus prononcé en Ile-de-France (- 1,9%) que dans les autres régions (- 1%). Quant au volume des transactions, il a progressé de 2,7% par rapport à 2013. Cette année, les notaires estiment que la lente érosion des prix, qui devrait se poursuivre, devrait permettre une remontée du nombre des transactions. Du côté du logement neuf, du fait d'un recul de 13% des permis de construire octroyés et des mises en vente de logements neufs l'an dernier, les promoteurs craignent que les ventes retombent cette année sous la barre des 70.000 logements, leur plus mauvais niveau depuis 1995. L'an passé, seuls 40% des logements ont été vendus à des investisseurs en locatif, contre 60% en 2010 avec le régime Scellier. Les ventes à investisseurs ne se sont donc élevées qu'à 30.000 (sur 75.000 au total), et ont reculé de 4% en un an. FTB/ACT/