(AOF) - Klépierre a réalisé au premier semestre un cash-flow net courant - un indicateur clef de la rentabilité du secteur - de 264,4 millions d'euros, en baisse de 0,5%. Par action, le cash-flow net courant de la foncière a atteint 1,05 euro, soit une augmentation de 2,8%. Les revenus locatifs nets des centres commerciaux ont, eux, augmenté de 3% à périmètre constant, pour atteindre à 378,5 millions d'euros. " La performance locative a été solide dans toutes les régions ", a précisé Klépierre. Klépierre a réalisé la cession de 2,4 milliards d'euros d'actifs depuis début janvier 2014. Elle dispose d'un pipeline de 2,7 milliards d'euros de projets de grande qualité et localisés dans des régions ciblées, dont 1,4 milliard d'euros de projets engagés et contrôlés. Au 30 juin 2014, la valeur du portefeuille de Klépierre s'élevait à 14 milliards d'euros en part totale et à 11,0 milliards d'euros en part du Groupe. Les centres commerciaux représentent 96,2 % de ce portefeuille en part totale. A périmètre et changes constants, la variation de valeur des centres commerciaux au cours des douze derniers mois représente une hausse de 2,5 %. Commentant ces chiffres, Laurent Morel, Président du Directoire de Klépierre a déclaré : 'Klépierre a enregistré des résultats semestriels solides. Grâce à une activité commerciale soutenue et au renforcement de l'efficacité opérationnelle dans toutes les régions, nous avons généré une croissance robuste des loyers nets, nettement supérieure à l'indexation. Le relèvement récent de notre notation de crédit nous donne accès à des financements à un coût moindre et nous permet de continuer à améliorer la génération de cash-flow " Klépierre a revu à la hausse ses perspectives pour l'exercice 2014 : compte tenu du cash-flow généré au cours du premier semestre (1,05 euro par action), du plein effet des cessions au deuxième semestre et des taux d'intérêt inférieurs aux prévisions initiales. Le cash-flow net courant par action en 2014 est désormais attendu entre 2,03 et 2,05 euros, contre un niveau " d'au moins 2,0 euros " précédemment annoncé.
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les centres commerciaux, parmi les leaders en Europe avec un patrimoine de 16 Mds fin 2013 ; - Positionnement défensif sur les très grands centres commerciaux (95,6 % du patrimoine), notamment les centres " Prime ", d'une surface supérieure à 35 000 m2 ou de plus de 6 M de visiteurs par an ; - Pipeline de développement de 3 mds dans les pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation de 96 %, soit 42 bassins de consommation prioritaire en France, Scandinavie et Italie du nord ; - Portefeuille réparti entre la France-Belgique pour 44 %, la Scandinavie (31 %), l'Italie (11 %), l'Espagne-Portugal (8 %) et l'Europe centrale (8 %), après la cession à Carrefour de ses galeries marchandes ; - Amélioration du profil de risque du portefeuille, moins exposé à l'Espagne grâce à la cession d'actifs à Carrefour, et retour à un LTV (loan-to-value ou ratio de dette/fonds propres) inférieur à 40 % ; - Rendement attractif et sécurisé avec un taux de redistribution supérieur à 77 % au titre de 2013.
Les points faibles de la valeur
- Repli de l'ANR du fait des cessions d'actifs ; - Vers une baisse des résultats courants du fait de la baisse des actifs ; - Encore une petite exposition à l'Espagne (3,5 % de la valorisation après cessions à Carrefour), marché très tendu, et difficultés persistantes en Europe centrale ; - Valeur relativement chère avec un beau parcours boursier depuis l'entrée dans le capital de Simon Property, qui a entraîné une suppression de la décote sur ANR.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ; - Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ; - Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ; - Spéculations sur une cession de Klémurs après la vente, à la fin du 1er semestre 2014, de l'activité bureaux ; - Réalisation des anticipations d'une croissance des loyers et d'un cash-flow net de 2 par action au moins ; - Reprise des rumeurs sur les intentions de l'américain Simon Property Group, actionnaire à hauteur de 28,9 % du capital, achetés à BNP Paribas, encore titulaire de 21,9 % des titres. Une montée dans le capital de Klépierre le forcerait à lancer une OPA et ferait perdre à ce dernier son statut SIIC mais une intégration totale a un intérêt stratégique : création de la première plateforme transatlantique de commercialisation, rationalisation des coûts de financement et renforcement de la liquidité.
Immobilier
Le marché de l'immobilier ancien résiste, comme l'atteste le bilan dressé par les notaires pour 2013. Sur le plan national la baisse moyenne des prix des logements anciens s'est limitée à 1,4% sur un an, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le recul est plus prononcé en Ile-de-France (- 1,9%) que dans les autres régions (- 1%). Quant au volume des transactions, il a progressé de 2,7% par rapport à 2013. Cette année, les notaires estiment que la lente érosion des prix, qui devrait se poursuivre, devrait permettre une remontée du nombre des transactions. Du côté du logement neuf, du fait d'un recul de 13% des permis de construire octroyés et des mises en vente de logements neufs l'an dernier, les promoteurs craignent que les ventes retombent cette année sous la barre des 70.000 logements, leur plus mauvais niveau depuis 1995. L'an passé, seuls 40% des logements ont été vendus à des investisseurs en locatif, contre 60% en 2010 avec le régime Scellier. Les ventes à investisseurs ne se sont donc élevées qu'à 30.000 (sur 75.000 au total), et ont reculé de 4% en un an. FTB/ACT/