(AOF) - Klépierre a indiqué vendredi après la clôture que la préparation de l'offre publique d'échange initiée par Klépierre, qui porte sur l'intégralité des actions de Corio, émises et en circulation, était en bonne voie. Le groupe d'immobilier commercial avait annoncé le 29 juillet dernier la signature d'un accord avec Corio, son concurrent néerlandais, pour racheter ce dernier. L'offre de Klépierre valorise Corio à 7,2 milliards d'euros. La transaction doit donner naissance au numéro un européen de l'immobilier d'entreprise, avec une capitalisation boursière cumulée de 10 milliards d'euros. Selon les termes de l'accord conditionnel conclu, les actionnaires de Corio recevront 1,14 action Klépierre par titre. Les cotations de Klépierre et Corio sont suspendues en Bourse à la demande des deux sociétés. Klépierre prévoit de soumettre prochainement une demande d'examen et d'approbation de son Document d'Offre à l'Autorité néerlandaise des marchés financiers (StichtingAutoriteitFinanciëleMarkten, AFM), et en tout état de cause, au plus tard le 20 octobre 2014, date à laquelle, selon la loi néerlandaise, une demande d'approbation doit être soumise au plus tard à l'AFM.
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les centres commerciaux, parmi les leaders en Europe avec un patrimoine de 16 Mds fin 2013 ; - Positionnement défensif sur les très grands centres commerciaux (95,6 % du patrimoine), notamment les centres " Prime ", d'une surface supérieure à 35 000 m2 ou de plus de 6 M de visiteurs par an ; - Pipeline de développement de 3 mds dans les pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation de 96 %, soit 42 bassins de consommation prioritaire en France, Scandinavie et Italie du nord ; - Portefeuille réparti entre la France-Belgique pour 44 %, la Scandinavie (31 %), l'Italie (11 %), l'Espagne-Portugal (8 %) et l'Europe centrale (8 %), après la cession à Carrefour de ses galeries marchandes ; - Amélioration du profil de risque du portefeuille, moins exposé à l'Espagne grâce à la cession d'actifs à Carrefour, et retour à un LTV (loan-to-value ou ratio de dette/fonds propres) inférieur à 40 % ; - Rendement attractif et sécurisé avec un taux de redistribution supérieur à 77 % au titre de 2013.
Les points faibles de la valeur
- Repli de l'ANR du fait des cessions d'actifs ; - Vers une baisse des résultats courants du fait de la baisse des actifs ; - Encore une petite exposition à l'Espagne (3,5 % de la valorisation après cessions à Carrefour), marché très tendu, et difficultés persistantes en Europe centrale ; - Valeur relativement chère avec un beau parcours boursier depuis l'entrée dans le capital de Simon Property, qui a entraîné une suppression de la décote sur ANR.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ; - Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ; - Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ; - Spéculations sur une cession de Klémurs après la vente, à la fin du 1er semestre 2014, de l'activité bureaux ; - Réalisation des anticipations d'une croissance des loyers et d'un cash-flow net de 2 par action au moins ; - Reprise des rumeurs sur les intentions de l'américain Simon Property Group, actionnaire à hauteur de 28,9 % du capital, achetés à BNP Paribas, encore titulaire de 21,9 % des titres. Une montée dans le capital de Klépierre le forcerait à lancer une OPA et ferait perdre à ce dernier son statut SIIC mais une intégration totale a un intérêt stratégique : création de la première plateforme transatlantique de commercialisation, rationalisation des coûts de financement et renforcement de la liquidité.
Immobilier
Le marché de l'immobilier ancien résiste, comme l'atteste le bilan dressé par les notaires pour 2013. Sur le plan national la baisse moyenne des prix des logements anciens s'est limitée à 1,4% sur un an, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le recul est plus prononcé en Ile-de-France (- 1,9%) que dans les autres régions (- 1%). Quant au volume des transactions, il a progressé de 2,7% par rapport à 2013. Cette année, les notaires estiment que la lente érosion des prix, qui devrait se poursuivre, devrait permettre une remontée du nombre des transactions. Du côté du logement neuf, du fait d'un recul de 13% des permis de construire octroyés et des mises en vente de logements neufs l'an dernier, les promoteurs craignent que les ventes retombent cette année sous la barre des 70.000 logements, leur plus mauvais niveau depuis 1995. L'an passé, seuls 40% des logements ont été vendus à des investisseurs en locatif, contre 60% en 2010 avec le régime Scellier. Les ventes à investisseurs ne se sont donc élevées qu'à 30.000 (sur 75.000 au total), et ont reculé de 4% en un an. FTB/ACT/