(AOF) - La foncière française Klépierre a annoncé lundi que de son offre publique d'échange sur la société néerlandaise Corio débutera, comme attendu, le 31 octobre, et s'achèvera le 8 janvier, selon un communiqué de Klépierre. Cette annonce fait suite à l"accord conditionnel" signé entre les deux groupes en juillet, et qui va donner naissance à un géant européen de l'immobilier spécialisé dans les centres commerciaux, et doté d'un patrimoine de 21 milliards d'euros. Selon les termes de l'accord conditionnel conclu, les actionnaires de Corio recevront 1,14 action Klépierre par titre, ce qui représente une prime de 15,6% par rapport au cours de clôture de la société néerlandaise avant l'annonce du projet. Corio prévoit de distribuer à ses actionnaires un montant de dividende de 1,03 euro par action. Klépierre devrait distribuer à ses actionnaires un acompte sur dividende de 0,91 euro par action. L'opération valorise Corio à 7,2 milliards d'euros. Elle a été approuvée par les actionnaires majoritaires des deux sociétés, à savoir Simon Property Group et BNP Paribas pour Klépierre et APG pour Corio.
Les points forts de la valeur
- Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les centres commerciaux, parmi les leaders en Europe avec un patrimoine de 16 Mds fin 2013; - Positionnement défensif sur les très grands centres commerciaux (95,6 % du patrimoine), notamment les centres " Prime ", d'une surface supérieure à 35 000 m2 ou de plus de 6 M de visiteurs par an; - Pipeline de développement de 3 mds dans les pays à fort potentiel de croissance à long terme, avec un taux d'occupation de 96 % ; - Portefeuille réparti entre la France-Belgique pour 44 %, la Scandinavie (31 %), l'Italie (11 %), l'Espagne-Portugal (8 %) et l'Europe centrale (8 %) ; - Situation financière saine avec un LTV (loan-to-value ou ratio de dette/fonds propres) inférieur à 40 % ; - A l'issue de la fusion avec le néerlandais Corio, extension du périmètre en Allemagne, Pays-Bas et Turquie et obtention d'une place de leader ou n° 2 en France, Espagne, Italie et Portugal.
Les points faibles de la valeur
- Incertitudes liées à l'intégration de Corio, notamment sur les synergies attendues ; - Dilution de la part des actionnaires de Klépierre en raison de l'augmentation de capital (1,14 action pour 1 action Corio) ; - Encore une petite exposition à l'Espagne (3,5 % de la valorisation après cessions à Carrefour), marché très tendu, et difficultés persistantes en Europe centrale ; - Valeur relativement chère avec un beau parcours boursier depuis l'entrée dans le capital de Simon Property, qui a entraîné une suppression de la décote sur ANR.
Comment suivre la valeur
- Valeur défensive en raison de la déconnexion entre le montant des loyers perçus par la foncière d'une part, et le chiffre d'affaires des commerçants, d'autre part ; - Deux ratios à surveiller, celui de l'Actif net réévalué ou ANR, donnée clé du secteur foncier en Bourse, et celui du taux de vacance, indicateur de tendance du marché immobilier. Evaluation de la valorisation boursière en comparant le cours de Bourse à cet ANR par action ; - Corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt ; - Spéculations sur une cession de Klémurs après la vente, à la fin du 1er semestre 2014, de l'activité bureaux ; - Obtention des autorisations pour la fusion, qui sera finalisée début 2015 ; - Interrogations sur la position de BNP Paribas, aujourd'hui actionnaire à hauteur de 21,9 % des titres, derrière l'américain Simon Property Group ( 28,9 %). Après la fusion, la part de la banque descendrait à moins de 14 %, à quasi égalité d'APG (ancien porteur de Corio) et derrière Simon Property (autour de 18 %).
Immobilier
La situation est difficile pour les promoteurs français. L'an passé ils ont commercialisé seulement 74.000 logements neufs, contre 115.000 en 2010. La situation ne s'est pas améliorée début 2014. A 17.339 logements, leurs ventes au premier trimestre ont atteint un point bas historique, et la situation a perduré au second trimestre. Pourtant aucune défaillance spectaculaire n'est survenue, comme cela a été le cas en Espagne par exemple, où le deuxième promoteur du pays, Reyal Urbis a dû déposer le bilan début 2013. En France la situation est différente. Prudentes, les banques n'accordent des prêts aux professionnels que s'ils ont déjà 40% à 50% des logements réservés dans le programme immobilier à construire, ce qui limite le risque de logements livrés et non vendus. Les grands promoteurs, qui représentent environ 40% du marché, reprennent des programmes lancés par de plus petits acteurs n'ayant pas pu mener leur opération à bien. FTB/ACT/