(AOF) - Unibail-Rodamco SE a signé un protocole d'accord avec Wereldhave portant sur la cession d'un portefeuille de 850 millions d'euros pour 6 centres commerciaux en France (Rivétoile, Docks 76, Saint Sever, Mériadeck - Passages Mériadeck, Côté Seine et Docks Vauban). Cette opération avait été annoncée le 16 octobre, les instances représentatives du personnel ayant, depuis lors, été consultées. Les conditions de la transaction sont identiques à l'annonce du 16 octobre 2014. La finalisation de cette transaction devrait intervenir avant la fin 2014. Elle est soumise aux conditions suspensives d'usage, dont l'approbation par les actionnaires de Wereldhave du financement de la transaction
Les points forts de la valeur
- 1ère foncière européenne et numéro un européen de l'immobilier commercial, exerçant principalement en France (40 % des actifs en valeur), en Espagne, Scandinavie, Europe centrale, Autriche et Pays-Bas ; - Stratégie fondée sur 3 piliers : les grands centres commerciaux des capitales européennes (82 % des revenus), les bureaux à Paris-La Défense (12 %) et les grands centres de congrès-expositions en région parisienne (8 %); - Gestion d'actifs agressive (vente de la participation dans SFL, cession de 6 centres commerciaux en France, acquisitions dans l'allemand CentrO) et partenariats avec de grandes enseignes internationales, d'où une hausse régulière de la valeur du portefeuille, de 33,6 Mds à fin juin 2014 ; - Pipeline le plus important du secteur avec 7,3 Mds de projets en développement ; - Refus probable du groupe de se porter acheteur de la foncière de bureaux SFL ; - Meilleur profil financier du secteur, avec une stratégie de remboursement anticipé des obligations, et notation " investment grade " (A) de la dette ; - Hausse régulière du dividende et rendement élevé.
Les points faibles de la valeur
- Croissance appelée à freiner en raison des cessions d'actifs, estimées à 2,5 à 3 Mds à moyen terme ; - Déclin des loyers de bureaux ; - Rentabilité des centres commerciaux qui risque d'être difficile à maintenir sur le long terme face à la concurrence croissante des ventes par Internet et aux difficultés économiques des Européens ; - Perspectives bénéficiaires moins élevées qu'auparavant malgré la reprise en Espagne ; - Secteur sensible au marché de la dette et donc des taux d'intérêt. - Valeur proche de ses plus hauts historiques.
Comment suivre la valeur
- Forte corrélation boursière avec le niveau des taux d'intérêt, le climat des affaires et l'environnement réglementaire ; - Evolution de l'actif net réévalué ou ANR (143,3 au 30/6/2014), donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ; - Evolution du taux de vacance des immeubles, indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation des logements et des stocks; - Effet décalé de plusieurs trimestres des reprises des commandes dans les comptes (modèle de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement- VEFA -) ; - Risque politique, le régime fiscal " SIIC " de la société étant amené à évoluer dans les prochains mois, probablement vers une distribution obligatoire de 85 % à 95 % au lieu de 85 % des loyers et de 60 %, contre 50 % des plus-values de cessions d'actifs ; - Accueil réservé par les consommateurs aux futurs grands centres commerciaux : Taby centrum (2ème semestre 2014) et Mall of Scandinavia (2ème semestre 2015) en Suède ; - Réalisation de l'objectif 2013 de croissance de 5,5 % du bénéfice courant par action ; - Société également cotée à Amsterdam et donc non éligible au SRD ; - Valeur opéable, aucun actionnaire ne détenant plus de 10 % du capital.
Immobilier
La situation est difficile pour les promoteurs français. L'an passé ils ont commercialisé seulement 74.000 logements neufs, contre 115.000 en 2010. La situation ne s'est pas améliorée début 2014. A 17.339 logements, leurs ventes au premier trimestre ont atteint un point bas historique, et la situation a perduré au second trimestre. Pourtant aucune défaillance spectaculaire n'est survenue, comme cela a été le cas en Espagne par exemple, où le deuxième promoteur du pays, Reyal Urbis a dû déposer le bilan début 2013. En France la situation est différente. Prudentes, les banques n'accordent des prêts aux professionnels que s'ils ont déjà 40% à 50% des logements réservés dans le programme immobilier à construire, ce qui limite le risque de logements livrés et non vendus. Les grands promoteurs, qui représentent environ 40% du marché, reprennent des programmes lancés par de plus petits acteurs n'ayant pas pu mener leur opération à bien. FTB/ACT/