Hausse des prix immobiliers à Paris : pause passagère ou inversion durable de la tendance pour 2015 ?

Le baromètre des prix de l’immobilier publié par MeilleursAgents.com confirme les prévisions. Les prix de l’immobilier parisien ont subi une légère correction en 2014 même si les derniers relevés effectués en décembre montrent un étonnant sursaut des prix.

Baisse des prix immobiliers en 2014

« Comme prévu, les prix de l’immobilier parisien et francilien ont baissé en 2014, mais cette baisse est légèrement inférieure à nos prévisions de janvier dernier. La surprise vient surtout du dernier trimestre avec une stabilisation des prix à partir d’octobre suivie d’une hausse inattendue en décembre. Notre scénario 2014 prévoyait une baisse comprise entre -3% et -5%. Au final, la baisse est de -2,8% à Paris entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014. Au final, et malgré un rapport de force favorable aux acheteurs, la pression sur les prix a donc été légèrement moins forte que prévue, » commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de MeilleursAgents.

Malgré cette surprenante remontée des prix immobiliers en fin d'annnée, Sébastien de Lafond estime que les fondamentaux du marché n’ont pas changé. « Les conditions macro-économiques européennes ne montrent aucun signe d’amélioration, le chômage progresse toujours, la croissance n’est pas encore là. Sauf accident (Grèce…) ou au contraire embellie soudaine dans la zone Euro, la BCE devrait maintenir sa politique de taux d’intérêt bas pour favoriser l’investissement et la croissance. Au niveau du marché immobilier local, les investisseurs continueront à faire défaut par manque de rentabilité et de lisibilité sur le plan réglementaire et fiscal. Il ne faut donc pas s’attendre à un retour d’un nombre significatif d’acheteurs dans la pierre qui changerait la dynamique engagée depuis mi 2011. »

Quelle sera l’évolution des prix en 2015 ?

Evitant les conclusions hâtives, Sébastien de Lafond prévoit une année 2015 comparable à 2014. « La tendance baissière ne s’inversera pas mais restera limitée par la baisse probable des taux sauf changement macro-économique profond. »

L’analyse des tendances contradictoires conduit MeilleursAgents.com à rester prudent sur la présence d’un éventuel signe avant-coureur d’une vraie reprise.

De nombreux facteurs sont à prendre en compte pour déterminer la tendance des prix immobiliers en 2015. MeilleursAgents.com a dressé une liste des facteurs susceptibles d'influencer les prix immobiliers.

En faveur de la baisse des prix :

• Les prix sont encore élevés par rapport à un niveau qui ouvrirait le marché à un plus grand nombre de ménages au pouvoir d’achat dopé par la baisse des taux.
• La baisse spectaculaire des taux de 0,9% depuis janvier n’a pas réussi à stopper la baisse des prix en 2014.
• Le rapport de force reste favorable aux acheteurs. Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) a légèrement baissé en 2014. Alors que nous comptions en début d’année environ 1,1 vendeur pour 1 acheteur, l’indicateur est aujourd’hui à l’équilibre : 1 pour 1. Il faudrait au moins 2 acheteurs pour 1 vendeur pour inverser la tendance et orienter les prix à la hausse. Rien ne permet aujourd’hui de prédire un afflux massif d’acheteurs sur le marché parisien et francilien, notamment la situation toujours difficile du marché de l’emploi. La situation reste donc en faveur des acheteurs solvables qui peuvent faire pression sur les prix.

En faveur du statu quo ou d’une hausse des prix :

• La mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux devrait sinon s’amplifier au moins perdurer pendant les prochains trimestres, et ce tant qu’une reprise économique ne se dessine pas clairement en Europe. Les banques proposent des taux d’emprunt nettement au dessous des barèmes affichés pour attirer de nouveaux clients. Bénéficiant de conditions toujours meilleures, les acheteurs seront, comme en 2014, peu enclins à négocier âprement, limitant ainsi la pression sur les prix. Mais leurs regards ne se porteront encore et toujours que sur les biens de meilleure qualité (bâti, entretien, copropriété, proximité des commerces, des transports et des écoles…) au détriment des autres qui trouvent difficilement preneur.
• Les prix des petites surfaces ont assez fortement augmenté en fin d’année. Alors que les investisseurs ont durablement déserté le marché, cette hausse des prix pourrait indiquer un retour des primo-accédants. Nous ne comprenons pas encore les ressorts de cette tendance. Le m² parisien à moins de 8.000€ aurait-il déjà un impact sur la psychologie des acheteurs ? Si cette mécanique perdure, elle pourrait soutenir les prix des studios et 2 pièces et par contagion interrompre la baisse des grandes surfaces.

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