Immobilier : propriétaire-bailleur, un mois pour vous retourner au lieu de trois
Après la loi Alur et plus récemment la loi Macron, les règles de résiliation d’un bail d’habitation par le locataire ont subi des modifications importantes que les propriétaires se doivent de connaître. Elles concernent principalement la durée du préavis permettant aux propriétaires de trouver un nouveau locataire.
Quitter son logement ne peut se faire du jour au lendemain. Le locataire doit informer le propriétaire du bien qu’il loue à titre de résidence principale de son projet de départ.
Dans le cadre d’une location non meublée, la réglementation impose un délai de trois mois entre la réception de la lettre de congé et le départ effectif du locataire afin de laisser au propriétaire le temps de se retourner et de trouver un nouveau locataire. Pendant cette période, le locataire doit payer son loyer et ses charges même s’il quitte prématurément le logement.
Le locataire sur le départ peut lui-même chercher un nouveau locataire afin de raccourcir la durée de ce préavis mais le propriétaire n’est pas tenu d’accepter. Le propriétaire du logement peut également écourter le préavis avec l’accord du locataire, mais si ce dernier refuse, le préavis sera de trois mois.
Afin de mieux coller à la réalité du marché immobilier et aux disparités régionales, la loi Alur a créé une nouvelle exception à la règle des trois mois.
Zones de tension immobilière et rupture du bail
Dans les zones où les locataires peinent à trouver des logements à louer faute d’offres suffisantes, la loi Alur raccourcit le délai de préavis des locataires de 3 à 1 mois. En d’autres termes, les locataires qui souhaitent quitter leur appartement ou leur maison ne sont plus tenus d’attendre trois mois mais seulement un mois à partir du jour où ils font part au propriétaire du bien de leur intention de quitter les lieux. L’abaissement automatique du délai de préavis est applicable dans 28 agglomérations (décret n°2013-392 du 10 mai 2013) dont Paris, Bordeaux, Lyon.
Le législateur a toutefois réduit la portée de cette mesure. Elle ne s’applique qu’aux baux signés ou renouvelés à compter du 27 mars 2014.
Loi Macron : extension du préavis réduit
La loi Macron a fait sauter cette restriction. Depuis le 8 août 2015, le préavis réduit s’applique à tous les baux quelle que soit leur date de signature dès lors qu'ils se rapportent à des appartements ou maisons situés dans l’une des 28 agglomérations citées par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
Autres cas d'application du préavis réduit
Auparavant, la réduction du délai de préavis à un mois était réservée à des changements de situation bien particuliers tels qu’une mutation professionnelle, un premier emploi, une perte d’emploi un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, nouveau bénéficiaire du RSA. La loi Alur a étendu la liste des motifs de préavis réduit. L’état de santé du locataire peut justifier une réduction du préavis à un mois tout comme le bénéfice de l’allocation adulte handicapé ou encore l’attribution d’un logement social.
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