Immobilier & encadrement des loyers: à qui profite la mise à jour des loyers de référence ?
Symbole de la loi Alur, ardemment défendu par Cécile Duflot, alors ministre du logement, l’encadrement des loyers fait l’objet d’une révision chaque année à la date du 1er août. A qui profite cette mise à jour des loyers de référence ?
Depuis la loi Alur, portée par Cécile Duflot puis appliqué par ses successeurs au gouvernement, les loyers parisiens sont encadrés par des « loyers de référence ». Applicable depuis le 1er août 2015, le dispositif d’encadrement fait l’objet d’une révision annuelle. Le montant des loyers de référence est en effet revu et corrigé chaque année par arrêté du préfet de la région Ile-de-France. Les nouveaux loyers de référence, applicables aux baux signés entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2018, sont désormais connus. Globalement en légère hausse par rapport à l’an dernier, l’évolution des loyers de référence, dont le montant varie selon les quartiers et le type de logement les loyers, affiche néanmoins des disparités.
Le territoire de la ville de Paris est réparti selon quatorze zones géographiques regroupant des quartiers aux données homogènes, et les loyers médians, servant à fixer les loyers de référence, sont déterminés en fonction du marché locatif observé dans chacun des 80 quartiers. Exprimé par mètre carré de surface habitable, le loyer de référence est déterminé en fonction du type de location, non meublée ou meublée, du nombre de pièces principales et de l’époque de construction du logement. Le prix fixé par mètre carré est également ajusté selon la situation géographique du bien.
L'encadrement des loyers
Les loyers de référence sont fournis par l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), un organisme chargé de collecter des informations sur les loyers. Les locataires et propriétaires liés par un bail peuvent également se prévaloir de l’encadrement des loyers au moment du renouvellement du bail. Si le loyer actuel est supérieur au loyer majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %, hors loyer exceptionnel, le locataire peut engager une action en diminution de loyer. En retour, lorsque le loyer en cours est inférieur au loyer de référence minoré (loyer de référence diminué de 30 %), le propriétaire peut demander une réévaluation de loyer.
Pour mémoire, l’encadrement ne concerne que les logements constituant la résidence principale du locataire et il est inscrit dans la loi que le loyer de référence majoré peut, éventuellement, être augmenté d’un complément de loyer pour certains logements justifiant de caractéristiques d’emplacement ou de confort. L’exception relativement peu précise permet aux propriétaires de ne pas tenir compte du plafond que constitue le loyer majoré (loyer de référence + 20 %).
500 demandes de réajustement en 2 ans
Bailleur comme locataire peuvent demander l’ajustement du montant du loyer, soit devant la Commission départementale de conciliation, mise en place auprès de la Direction régionale interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) d’Île-de-France, soit directement devant le tribunal d’instance. Depuis la mise en œuvre du dispositif le 1er août 2015, la Commission départementale de conciliation a été saisie à près de 500 reprises, au dire du Préfet d’Ile-de-France.
Le dispositif d’encadrement, limité à la ville de Paris par Manuel Valls, puis étendu à celle de Lille l’an dernier, sera-t-il déployé sur l’ensemble du territoire ainsi que le prévoyait la loi Alur à l’origine ? La question reste en suspens. Pendant la campagne électorale Emmanuel Macron a fait allusion au caractère temporaire de l’encadrement des loyers. Suggérait-il du coup que l’extension de l’encadrement des loyers n’était pas au programme ? Nul ne le sait vraiment, mais on peut indirectement le présumer.
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