Connaissez-vous le seul placement immobilier exonéré d'IFI ?

A la différence de l’ISF qui imposait l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier, l’IFI taxe exclusivement les biens immobiliers. En place depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comprend l’ensemble des biens immobiliers non professionnels d’un foyer fiscal, détenus directement ou indirectement.

La base d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) débute à 1,3 M€, elle est par principe constituée de l’ensemble des biens immobiliers détenus par un foyer fiscal.

Des exceptions sont-elles prévues par la loi ? Autrement dit, certains biens ou valeurs sont-ils dispensés d’IFI ?

Sur recommandation du gouvernement, le législateur a sorti de la base d’imposition de l'IFI les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). L’activité principale de ces sociétés foncières cotées sur un marché réglementé en France ou à l’étranger consiste à donner en location des immeubles dont elles sont propriétaires. Les SIIC gèrent et louent un patrimoine immobilier d’entreprise locatif tout comme les SCPI, mais à la différence des premières, une SCPI ne peut pas être cotée en bourse.

La cotation boursière des SIIC offre de la liquidité à un actif qui n’est habituellement pas très liquide. Les SIIC dispose d’une singularité, elles permettent d’investir à la fois en bourse et dans l’immobilier.

Pas d’IFI pour les SIIC

Les SIIC ont bien des atouts à faire valoir. Il s’agit du seul investissement immobilier en pleine propriété à ne pas être intégré au patrimoine taxable à l’IFI, contrairement aux SCPI et aux OPCI dont la valeur est taxable à l’IFI. L’exonération des SIIC est cependant conditionnée à ce que l’investisseur ne détienne pas directement ou indirectement au moins 5 % du capital et des droits de vote de la société.

A ceux qui se questionneraient sur les motifs d’une telle différence de traitement, le gouvernement dit vouloir éviter de « détourner les investisseurs, notamment les investisseurs non-résidents, des SIIC et, surtout, de ne pas perturber le fonctionnement des marchés financiers français. »

Potentiel de rendement et souplesse

On l’a vu, les SIIC combinent le potentiel de rendement dans la pierre et la souplesse d’un investissement boursier. Evidemment, aucune promesse de gain ne peut être faite et le risque de perdre tout ou partie de son investissement ne peut être exclu. De plus et à l’instar de n’importe quel investissement en bourse, le cours des SIIC est volatil.

Selon l’IEIF et son indice Euronext IEIF SIIC France, regroupant 26 sociétés cotées, la performance sur un an* des SIIC atteint -3,93% revenus réinvestis et -8,68 % sans ces distributions. Le rebond exceptionnel de ce début d’année a naturellement profité aux SIIC puisqu’elles bondissent de 17% depuis le 1er janvier et de +13,94 % hors distributions. Preuve de leur volatilité, sur l’ensemble de l’année 2018, les SIIC ont perdu plus de 17 % et plus de 21 % hors revenus.

Investir dans des SIIC au seul prétexte que leurs actions ne sont pas taxables à l’IFI ne serait guère plus raisonnable. L’intégration de SIIC dans un portefeuille doit être envisagée dans le cadre d’une gestion globale du patrimoine et ne doit pas se faire au mépris de sa diversification.

Aucun placement n’est parfait. Les SIIC n’échappent pas à la règle. L’un des inconvénients des SIIC est de ne pas être logeables dans un PEA. Les SIIC ne peuvent donc pas profiter des avantages fiscaux du PEA et doivent détenues au travers d’un compte-titres. Elles peuvent cependant être intégrées via des unités de compte dans une assurance-vie.

*Perf. arrêtées au 15 mai 2019

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