(AOF) - JP Morgan a relevé son conseil sur la foncière immobilière Unibail de Neutre à Surpondérer avec un objectif de cours porté de 195 à 235 euros. Unibail est, selon le broker, et même si les résultats annuels du groupe n'ont été que légèrement supérieurs aux prévisions, l'une des valeurs les plus intéressantes en Europe. Le bureau d'étude estime que la prime actuelle de 42% avec laquelle se traite le titre par rapport à sa valeur d'actif net est justifiée. JP Morgan s'appuie sur 4 facteurs : Un portefeuille d'activités attractif avec un taux de vacance de seulement 14% ; Un important pipeline de développement estimé à 3,5 milliards d'euros et qui contient, selon le broker, une valeur cachée de 50 euros par titre ; Un marché de l'immobilier de bureaux français particulièrement dynamique avec une croissance anticipée comprise entre 10 et 15% pour Paris ; Et enfin, un ratio de solvabilité de 68% qui devrait permettre de financer des opérations de croissance externe jusqu'à 3 milliards d'euros. (AOF)
Fondée en 1968 pour financer l'immobilier d'entreprise par crédit-bail immobilier, la société s'est transformée en foncière une vingtaine d'années plus tard. Aujourd'hui numéro un français de l'immobilier commercial, Unibail est aussi parmi les premières sociétés foncières d'immobilier commercial de la zone euro, avec un patrimoine estimé à 8,6 milliard d'euros fin 2005. Les très grands centres commerciaux sont sa spécialité. Elle est active sur trois pôles : les centres commerciaux (50 % des loyers), les immeubles de bureaux (35 % des loyers) et les complexes de congrès-expositions (15 %).
Les points forts de la valeur
- Le groupe dispose d'un portefeuille de constructions ou d'extensions qui assure une croissance soutenue pour les 4 à 5 années à venir. - L'indexation des loyers sur l'indice ICC protège les revenus de l'inflation - La foncière dispose d'une forte capacité d'endettement pour investir, alors que les taux d'intérêt sont bas. - Unibail dispose du plus large flottant parmi les foncières cotées d'Europe continentale. Son actionnariat est constitué essentiellement d'investisseurs institutionnels français et européens. - Le groupe dispose de preneurs de qualité et de baux de longue durée. - Le positionnement du groupe sur les centres commerciaux est défensif dans la mesure où cette activité résiste bien aux retournements conjoncturels. - Unibail est engagé dans une politique généreuse de distribution de dividendes.
Les points faibles de la valeur
- Le potentiel de développement à l'international est sous-exploité - Le pôle Congrès-expositions, très cyclique, est exposé au ralentissement économique. - La quasi-absence de certains créneaux porteurs comme les murs d'exploitation (hôtels, maisons de retraites,...) ou les entrepôts.
- L'immobilier de bureau est dépendant de la conjoncture économique (climat des affaires en général). Le taux de vacance des actifs est un bon indicateur de tendance. - Comme toutes les foncières, Unibail est dépendant du niveau des taux d'intérêt. - Unibail a opté pour le nouveau statut fiscal qui prévoit l'exonération définitive de l'impôt sur les sociétés en contrepartie de la taxation de l'ensemble des plus-values latentes au taux de 16,5 % et de l'obligation de distribuer 85 % du résultat courant sous forme de dividendes.