Détention d'immobilier professionnel : Il faut optimiser

Lorsqu'un chef d'entreprise a l'opportunité d'acquérir les murs de son outil de travail, la question se pose de savoir quel est le mode optimal de détention.

Trois possibilités

En cas de détention dans le patrimoine privé (en direct ou par le biais d'une SCI), les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition sont déductibles. Toutefois, au terme du prêt, (ou aussitôt, lorsque l'acquisition est financée sur fonds propres), les revenus fonciers viendront s'ajouter aux revenus professionnels, et seront alors lourdement taxés. En cas de détention des murs par l'entreprise, les intérêts d'emprunt sont également déductibles, et un amortissement peut être pratiqué. En revanche, lorsque le bien est cédé, une lourde taxation est alors applicable, car elle a pour base la valeur nette comptable du bien, et on ne peut bénéficier du régime des plus-values à long terme. Troisième possibilité : conservation de la nue-propriété de l'immeuble par le dirigeant, et acquisition de l'usufruit de l'immeuble par l'entreprise, pour une durée limitée. Les conséquences de la dernière stratégie pour le chef d'entreprise. Pendant toute la durée du démembrement, comme il ne détient que la nue-propriété des murs, il n'y a pas d'imposition à l'ISF. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété en franchise de droits et de taxes ; l'immeuble peut alors lui fournir à nouveau des revenus de rapport, fort utiles en cas de cessation d'activité. Pendant la durée du démembrement, il dispose toutefois d'une autre source de revenus, fort économe en IR (cf exemple pratique ci-dessous). Les conséquences pour l'entreprise : l'usufruit est inscrit au bilan à l'actif, et pourra être amorti sur la durée de l'usufruit (durée bien plus rapide qu'en cas de détention directe de l'immeuble).

Un exemple pratique

Les murs d'une entreprise, d'une valeur de 1 500 000 Euros, génèrent un revenu foncier de 120 000 Euros annuel. Pour le propriétaire, les revenus fonciers vont s'ajouter aux revenus professionnels, et être taxés à 40 %. En fait, le revenu net d'impôts et de prélèvements sociaux associé à ce bien est en réalité voisin de 65 000 Euros. Nous allons prendre l'hypothèse d'une cession à l'entreprise d'un usufruit à terme fixe d'une durée de 10 ans portant sur cet immeuble. Le prix de cession de cet usufruit sera estimé en première approche à 805 000 Euros. Le chef d'entreprise va alors disposer d'un capital de 805 000 Euros, mais il perdra le droit à percevoir des revenus fonciers pendant 10 ans. Pour compenser cette perte de revenus, il investit ce capital sur un contrat d'assurance-vie, contrat sur lequel il procédera chaque année à des rachats partiels nets d'impôts compensant exactement son revenu net précédant le démembrement, soit 65 000 Euros. Nous avons retenu un rendement prévisionnel du contrat d'assurance-vie de 5 % par an (hypothèse de gestion prudente).

Année	Valeur en début de terme	Valeur en fin de terme	Montant du rachat	Partie en capital	Partie en intérêts	PFL	Net
1	805 000 Euros	845 250 Euros	74 635 Euros	71 081 Euros	3 554 Euros	1 635 Euros	73 000 Euros
2	770 615 Euros	809 146 Euros	76 261 Euros7 090 Euros	3 261 Euros	73 000 Euros
3	732 885 Euros	769 529 Euros	77 878 Euros	67 274 Euros	10 604 Euros	4 878 Euros	73 000 Euros
4	691 651 Euros	726 234 Euros	79 482 Euros	65 390 Euros	14 092 Euros	6 482 Euros	73 000 Euros
5	646 752 Euros	679 089 Euros	77 354 Euros	60 609 Euros	16 745 Euros	4 354 Euros	73 000 Euros
6	601 735 Euros	631 822 Euros	78 157 Euros	58 322 Euros	19 835 Euros	5 157 Euros	73 000 Euros
7	553 665 Euros	581 348 Euros	78 938 Euros	56 100 Euros	22 838 Euros	5 938 Euros	73 000 Euros
8	502 410 Euros	527 531 Euros	79 696 Euros	53 941 Euros	25 755 Euros	6 696 Euros	73 000 Euros
9	447 835 Euros	470 226 Euros	77 399 Euros	49 892 Euros	27 507 Euros	4 399 Euros	73 000 Euros
10	392 827 Euros	412 469 Euros	77 872 Euros	47 807 Euros	30 065 Euros	4 872 Euros	73 000 Euros
11	334 597 Euros

Comme on le constate, avec cette stratégie, le dirigeant perçoit pendant 10 ans des revenus annuels nets équivalents à ceux qu'il percevait précédemment. Et au bout de ces 10 ans, il récupère la pleine propriété des murs en franchise de droits et de taxes. Mais en plus, au terme de l'usufruit, il dispose d'un patrimoine supplémentaire dité applicable lors de la cession de l'usufruit ? C'est la législation relative aux plus-values immobilières qui s'applique. De ce fait, si cet immeuble est détenu depuis au moins 15 ans, aucune plus-value de cession ne sera constatée. Toutefois, même en cas de plus-value taxable, le montage reste attractif dans une très grande majorité de cas. Cette stratégie est-elle applicable lorsque les murs sont détenus dans une SCI ? Oui. Peut-on faire un usufruit à terme fixe sur une durée plus courte ou plus longue ? Oui. Quels sont les inconvénients éventuels de cette stratégie ? Si le dirigeant est déjà assujetti à l'ISF, ou s'il est à la limite d'imposition, la cession de l'usufruit va faire apparaître un actif taxable supplémentaire. Au plan financier l'avantage est moins grand, mais reste conséquent : dans la tranche à 1 %, il y a un surcoût annuel d'ISF de 8 000 Euros. Mais ce besoin de financement a été inclus dans le calcul, puisque la ressource nette perçue par le dirigeant pendant 10 ans dans notre exemple est de 73 000 Euros (et non de 65 000 Euros).

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