SCPI
L'investissement immobilier autrement

• Qu’est-ce qu’une SCPI ?
• Quels sont les risques des SCPI ?
• Quelle est la fiscalité des SCPI ?
• Comment est gérée une SCPI ?
• Qu’est-ce que la collecte brute et la collecte nette des SCPI ?
• Comment acheter et vendre des parts de SCPI ?

Les souscriptions de IR 2023 sont closes. Cliquez ici pour être tenu informé dès que les souscriptions seront à nouveau ouvertes.

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), également appelée « pierre papier », vous permet d’être copropriétaire de biens immobiliers avec un budget réduit et de diversifier vos placements. Vous déléguez, moyennant des frais, la gestion de ce patrimoine.

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de la gestion, elles peuvent :

• Procéder à des travaux d’amélioration et parfois à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ;
• Acquérir les équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles ;
• Revendre les biens sous réserve que ces cessions ne soient pas habituelles (effectuées trop fréquemment, ces opérations leur feraient perdre leur statut juridique de société civile et donc leur régime fiscal).
Dans tous les cas, il leur est formellement interdit de construire elles-mêmes les immeubles, cette activité étant réservée aux sociétés de construction.

SCPI : DES OBJECTIFS VARIÉS

SCPI d’entreprise : Les investissements des SCPI d’entreprise s’effectuent essentiellement dans des locaux d’entreprises, de bureaux, d’entrepôts et des locaux commerciaux. Leur objectif principal est la distribution de revenus réguliers aux associés.

SCPI fiscales : Les SCPI fiscales sont des SCPI d’habitation qui détiennent un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation. Ces biens immobiliers s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux qui permettent aux épargnants de bénéficier d’économies d’impôt, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale à partir de la signature du bail.

SCPI À CAPITAL FIXE OU VARIABLE ?

SCPI à capital fixe : Le capital de la SCPI ne pourra progresser que par augmentations de capital successives jusqu’à atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe. Par conséquent, si un souscripteur veut se retirer de la SCPI, il lui faudra trouver des acheteurs qui rachètent ses parts de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.

SCPI à capital variable : Les SCPI à capital variable bénéficient d’un avantage appréciable : la société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne. Cependant la société ne garantit pas la revente des parts. Si elles ne trouvent pas preneur au terme d’un certain délai, les parts correspondantes sont annulées et le capital de la SCPI diminué d’autant.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Une durée de placement minimale est recommandée par les sociétés de Gestion.

Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces, habitat) présente des risques dont notamment une absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière, locative et géographique du portefeuille de la SCPI. Les revenus ne sont pas garantis.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

• des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
• du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts soit le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

GÉNÉRALITÉS
Par convention, les revenus fonciers nets, le cas échéant les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values provenant de SCPI sont imposés directement entre les mains des détenteurs de parts aussi nommés associés.

REVENUS FONCIERS
Chaque associé, personne physique, déclare les revenus fonciers, issus des loyers de la SCPI, à proportion de sa quote-part. Ils seront ensuite ajoutés aux autres revenus imposables soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Afin de faciliter la tâche des associés, le gestionnaire de la SCPI leur adresse, chaque année, le montant à déclarer au titre des revenus fonciers. L’associé devra alors déterminer le mode de déclaration adapté à sa situation : régime micro-foncier ou régime réel d’imposition.

REVENUS MOBILIERS
Les revenus fonciers nets, le cas échéant, les revenus de capitaux mobiliers et les plus values provenant des SCPI, sont imposés.
En effet, les gestionnaires de SCPI peuvent être amenés à placer sur de courtes périodes des sommes en instance d’utilisation. Or les produits de ces placements ne correspondent pas à des revenus fonciers mais à des revenus de capitaux mobiliers. Ils seront imposés directement chez les associés dans la catégorie des revenus mobiliers et soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

DÉFICIT FONCIER
Un propriétaire qui subit des déficits fonciers au titre de ses propres immeubles peut avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces déficits s’imputent sur la fraction des revenus fonciers, issue de loyers perçus par la SCPI alors qu’ils ne s’imputeraient pas sur des revenus de valeurs mobilières.

PLUS-VALUES
Les plus-values immobilières imposables sont soumises à un taux forfaitaire de 36,20% (19% + 17,2% de prélèvements sociaux). Au-delà de 50 000 €, la plus-value immobilière subit une taxation supplémentaire, son taux varie de 2 % à 6 % selon son montant.
La base imposable est réduite par l’application d’un abattement progressif avec le temps.

Concernant les cessions effectuées depuis le 1er septembre 2013, l’abattement pour durée de détention applicable à la somme taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % se décompose de la façon suivante :
• 6 % par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % au titre de la 22ème année de détention révolue.

Au-delà de 22 années de détention d’un bien immobilier, hors résidence principale puisqu’exonérée d’impôt, la plus-value immobilière est exonérée.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :
• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Fiscalité à septembre 2019 sous réserve de modifications.

DROIT DES PORTEURS DE PART DE SCPI

De manière générale, les propriétaires des parts de SCPI, appelés associés, exercent certains droits tels que :
• le droit à une quote-part des revenus de la SCPI proportionnelle à votre investissement ;
• le droit à l’information sur la gestion de la SCPI.

LIQUIDITÉ

Il est interdit à la société de gestion de créer de nouvelles parts aussi longtemps que les associés vendeurs de leurs propres parts n’ont pas trouvé acquéreur (à prix égal ou inférieur au prix demandé à la souscription). Dans la pratique, cette disposition incite les sociétés de gestion à intervenir pour faciliter les cessions de parts.

LES FRAIS DE SCPI

Comme pour tout placement financier, l’achat et la détention de parts de SCPI entrainent des frais qui, du fait de la spécificité de l’investissement en immobilier, sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
– Frais d’entrée : calculés sur le prix de la part (entre 3% et 12%) et intégrés au prix de souscription.
– Frais de gestion (annuels ou trimestriels) : destinés à rémunérer la société de gestion, ils sont calculés sur les revenus de la SCPI (entre 8 % et 18 %).
– Frais de cession : calculés sur le montant de la transaction, auxquels s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (5 % du prix d’exécution en général).

Ces frais sont fréquemment payés par l’acquéreur.

DOCUMENTS LÉGAUX

Le DIC (Document d’Informations Clés) : Le DIC renseigne le client sur les objectifs de gestion, les caractéristiques produits, la composition, les coûts & charges liés au produit et le ratio risque/rendement sous forme d’indicateurs.

La note d’information : Elle renseigne les futurs associés sur les fondateurs de la SCPI, les conditions d’achat et de vente des parts et plus généralement, tous les aspects du fonctionnement de la SCPI et son orientation. La loi prévoit que pour permettre à une SCPI de faire publiquement appel à l’épargne, sa note d’information doit recevoir un visa de l’AMF. Applicable depuis le 3 janvier 2018, la nouvelle directive MIF II (Marchés d’Instruments Financiers) a pour but de renforcer la protection des clients et d’apporter une plus grande transparence en termes d’informations, notamment sur les coûts et la rémunération. La SCPI devient un produit « complexe ».

Le rapport annuel : Chaque année, la société de gestion publie un rapport annuel. Ce rapport reprend les principaux événements intervenus dans la gestion de la SCPI et ses prévisions d’évolution, présente les textes de résolutions soumises à l’assemblée et reproduit les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières. Sont joints à ce rapport de la société de gestion, le rapport du commissaire aux comptes et le rapport du conseil de surveillance.

Le bulletin d’information trimestriel : La société de gestion diffuse un bulletin d’information reprenant les informations relatives à la SCPI durant le trimestre écoulé telles que la capitalisation, le nombre d’associés, le marché des parts, les taux d’occupation, la distribution et plus généralement tous les événements, notamment de gestion immobilière, intervenus au cours du trimestre.

COLLECTE BRUTE DES SCPI

La collecte brute correspond au montant cumulé des souscriptions et des achats enregistrés par les sociétés de gestion pour procéder à une augmentation du capital, ou pour assurer la contrepartie des ventes et des retraits sur le marché des parts.

COLLECTE NETTE DES SCPI

La collecte nette correspond au montant de l’épargne destinée aux augmentations de capital. Elle exclut la revente de parts anciennes sur le marché secondaire. C’est un indicateur important puisqu’il reflète le dynamisme des SCPI et témoigne de leur croissance et la confiance des investisseurs.

SOUSCRIPTION ET ACHAT DES PARTS

Un particulier peut :

• souscrire des parts de SCPI sur un marché primaire, lors de la création de la société et à chaque augmentation de capital ;
• ou en acheter sur le marché secondaire en rachetant les parts d’un associé qui veut vendre. C’est donc une transaction de gré à gré.

En principe, le prix de souscription est composé du nominal et d’une prime d’émission, qui permet :

• l’amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d’acquisition du patrimoine immobilier et comprend la commission de souscription.
• de tenir compte de la valorisation des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l’équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs.

La prime d’émission est égale à la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part (prix d’émission de la part de la SCPI au moment de sa création).

EXEMPLE :
Entre la création d’une SCPI en 1995 et l’augmentation de capital réalisée en 2011, les immeubles détenus par la société se sont valorisés tandis que la valeur nominale des parts de la SCPI n’a pas varié. La prime d’émission va ainsi permettre de tenir compte de la valeur des biens immobiliers. Pour tenir compte de l’appréciation des biens immobiliers détenus par la SCPI, le prix nominal de la part qui ne peut pas être modifié est assorti de la prime d’émission. L’adaptation de la valeur des parts de la SCPI depuis sa création se fait par le jeu de la prime d’émission. Ce boni assure l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés de la SCPI. Chaque augmentation de capital de SCPI s’effectue en principe avec une prime d’émission plus élevée que lors de l’augmentation de capital précédente. La prime d’émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d’éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts. En revanche, elle est sans effet sur les nouvelles parts souscrites et ne pénalise en aucun cas les nouveaux souscripteurs.

VALORISATION DES PARTS D’UNE SCPI

Valeur vénale d’un immeuble : La valeur vénale d’un immeuble est évaluée par expertise indépendante. « La valeur vénale d’un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble. » (Art. 3-1 – Arrêté du 26 avril 1995).

Valeur de réalisation d’une SCPI : La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. C’est notamment cette valeur qui est à reporter dans la restitution de la situation patrimoniale (déclaration de patrimoine).

Valeur de reconstitution : La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l’estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d’une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.

Valeur de retrait : La valeur de retrait représente le retour sur investissement pour la revente d’une part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cette caractéristique est obtenue par la différence entre deux autres valeurs qui sont :

Le prix d’acquisition à l’unité : c’est le montant de souscription que paie l’investisseur pour chaque titre acquis. Les frais d’entrée pour l’achat d’un titre, qui sont fixés par le gestionnaire de patrimoine qui propose le produit financier.

MODALITÉS DE RETRAIT ET DE CESSION

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, vous pouvez revendre vos parts en adressant un ordre de vente à la société de gestion ou à votre intermédiaire financier. Pour que la vente puisse s’effectuer, il faut attendre qu’un acquéreur se manifeste. Le prix de vente des parts va varier au gré de l’offre et de la demande.
Les prix, ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix, figurent sur un registre (carnet d’ordres tenu au siège de la société de gestion). Ces informations sont rendues publiques. Vous avez également la possibilité de trouver par vous-même un acquéreur avec qui vous fixerez directement le prix des parts.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, vous devez faire une demande de retrait de vos parts auprès de la société de gestion qui va vous les racheter. L’acceptation de votre demande va dépendre de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à votre place. Le prix de vente des parts est fixé par la société de gestion. S’il n’existe pas d’acheteur, les parts peuvent quand même être rachetées par la société de gestion si elle a créé un fonds de remboursement prévu à cet effet.