Faites le bon choix en matière de SCPI

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Après avoir déterminé vos objectifs et arrêté votre choix sur un type de SCPI, il ne vous reste plus qu'à choisir la ou les meilleures SCPI disponibles. Mais cette tâche n'est pas aisée, car il existe de nombreuses SCPI sur le marché, et toutes ne se valent pas. Toutefois, leur activité est encadrée et surveillée par l'autorité des marchés financiers. Grâce à la publication d'un rapport annuel répertoriant de nombreuses informations financières et patrimoniales, consultables via internet, vous pouvez sélectionner les SCPI les plus dynamiques du marché. Pour vous faciliter la tâche, Sicavonline a listé pour vous différents critères à analyser avant d'arrêter votre choix.

Analysez les performances passées de la SCPI

Même si cela semble évident, vous devez consulter les performances passées des SCPI que vous envisagez d'acquérir. Trois indicateurs permettent de mesurer la performance d'une SCPI. Pour commencer, informez-vous sur l'évolution du rendement sur plusieurs années. Cette information n'est toutefois pas suffisante, pour apprécier le rendement global d'une SCPI vous devez également connaître la valorisation de la part de SCPI dans le temps. Ces deux indicateurs mesurent la rentabilité globale des parts de SCPI, un indicateur indispensable pour ne pas être dupé par des rendements forts dus à une dévalorisation du prix de la part. En effet, le rendement est obtenu en rapportant les revenus distribués à la valeur d'une part. Ainsi, lorsque la valeur de la part fléchit alors que les revenus distribués restent stables, cela entraine un accroissement artificiel du rendement des parts. Enfin pour avoir une bonne vision à long terme, vous devez examiner le taux de rendement interne qui rapporte les rendements annualisés sur 5, 10 et 15 ans à la valorisation du prix des parts sur la même période. Vous trouverez ces informations via le net ou en vous adressant directement à la société gérant la SCPI. Pour être en mesure de comparer les performances des SCPI entre elles, vous devez connaître les dernières performances moyennes de l'ensemble des SCPI. Ainsi, le rendement annuel moyen des SCPI (hors SCPI fiscales) en 2009 était de 6,05 %, le rendement global de 11,26 % et le TRI sur 10 ans de 11,49 %.

Etudiez la composition et la qualité du patrimoine de la SCPI

Vous devez également tenir compte de la composition du patrimoine de la SCPI. Plus son patrimoine est diversifié, plus elle possède d'actifs, plus sa capacité à mutualiser les risques est importante. A ce titre, vérifiez la répartition géographique, sectorielle et la taille de la SCPI.

Vérifiez le taux d'occupation et la qualité des locataires

Indice important du dynamisme d'une SCPI : le taux d'occupation des locaux. A partir de 90 %, considérez que ce taux d'occupation est très acceptable. Après avoir apprécié la qualité des emplacements, n'oubliez pas de vérifier celle des locataires. Vous pouvez privilégier les SCPI dont les biens sont loués par des administrations ou encore des sociétés ou des enseignes connues. Enfin, évitez les SCPI dont les revenus sont assurés à plus de 5 % par un seul locataire.

Consultez le report à nouveau de la SCPI

Un autre élément à ne pas négliger : le report à nouveau. Sorte de réserve accumulée grâce à la non-distribution des loyers, elle doit être suffisante pour compenser à l'avenir une éventuelle baisse de la rentabilité des loyers, mais raisonnable pour ne pas amputer excessivement, l'année où elle est constituée, le rendement offert. En outre, vous pouvez savoir si pour maintenir ses distributions de revenu, la SCPI a déjà puisé dans cette réserve. Il suffit alors de consulter l'évolution des résultats financiers de la SCPI dans le rapport annuel. Si pour une année donnée, le résultat par part est inférieur aux revenus distribués par part, cela signifie que la SCPI a déjà pioché dans la réserve pour maintenir ou augmenter son rendement.

Comparez les frais de souscription de la SCPI

Avant de vous décider, comparez les différents frais prélevés par la société qui gère la SCPI : commissions de souscription (5 à 12 % du montant souscrit), de gestion (8 et 12 % des recettes locatives HT) et de cession.

Appréciez le prix d'acquisition et la valorisation des parts

Chaque année, un expert immobilier indépendant détermine la valeur réelle du patrimoine appartenant à la SCPI : l'actif net réévalué (ANR). Lorsque vous achetez des parts, suite à une augmentation de capital par exemple, comparez cet ANR au prix de souscription. Ce prix de souscription par part doit être inférieur à ANR/divisé par le nombre de part.

Mesurez la liquidité de la SCPI

Comme dit plus haut, ce placement investi exclusivement en immobilier et non coté en Bourse est considéré comme peu « liquide ». Il faut donc avoir à l'esprit que l'achat et la revente des parts peut s'avérer difficile, notamment en fonction de l'évolution du marché immobilier. Les modalités de vente des parts de SCPI varient selon que la SCPI est à capital variable ou à capital fixe. Si la SCPI est à capital variable, la société rembourse vos parts à condition qu'un acheteur compense ce retrait, sauf si elle a prévu un fonds de remboursement. A l'heure actuelle, peu de SCPI possède un tel fonds. Généralement, il est mis en place lorsque de nombreuses parts sont en attente d'acheteurs. Si la SCPI est à capital fixe, vous vendez vos parts sur un marché secondaire animé par la société de gestion. Par conséquent, avant de souscrire, veillez au dynamisme de ce marché. Les difficultés liées à la liquidité des SCPI peuvent rebuter mais au final, la revente de vos parts ne sera pas plus compliquée que celle d'un bien immobilier en direct. De plus, lorsque vous investissez dans des SCPI, gardez à l'esprit que pour répondre à vos objectifs, ce placement doit être réalisé sur le long terme.

© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.