Hausse des prix de l'immobilier : l'analyse d'Olivier Eluere (CASA)
Olivier Eluere, économiste chez Crédit Agricole SA, analyse les raisons du rebond des prix de l'immobilier et nous donne sa vision de l'évolution du marché de la pierre.
Effectivement, à en croire les chiffres des notaires, on observe une reprise au deuxième trimestre avec une hausse des prix en France d'environ 6 % et d'environ 9 % à Paris. La brièveté de la correction des prix que nous avons connue suite à la crise est assez déroutante dans la mesure où la dernière vague de hausse s'était étalée sur dix ans et avait été prononcée : entre 10 % et 15 % par an dans l'ancien entre 2003 et 2007. Pour être précis, les prix ont augmenté de 15 % entre 2003 et 2005, puis d'environ 10 % de 2005 à 2007. Et après cela, ils n'ont reculé que pendant un an. Lors du cycle antérieur, après leur montée les prix avaient reculé trois ans, entre 1991 et 1994. La raison principale de cette baisse aussi limitée dans le temps est à chercher du côté de l'offre. L'offre de logements est extrêmement faible. Les mises en vente sont fortement réduites. On le voit très précisément en Ile-de-France dans le neuf, grâce aux chiffres fournis par le ministère de l'Ecologie. Les promoteurs ne mettent en vente que très prudemment de nouveaux programmes, il résulte de cela un niveau de stocks à des plus bas historiques. Cela explique pourquoi les prix sont en hausse bien que le nombre d'acheteurs ne soit pas forcément énorme.
Dans l'ancien, il est plus ardu d'avoir une idée exacte de la situation, cela nécessiterait de connaître les stocks de biens à vendre dans les agences immobilières. Toutefois, on sait que, notamment à Paris, les biens à vendre sont rares.
Dans le neuf, on l'a vu, les promoteurs restent prudents. Dans l'ancien, selon moi, les secundo-accédants, ceux qui veulent financer l'achat d'un bien en revendant un autre dont ils sont déjà propriétaires demeurent assez hésitants sur la conduite à tenir. Les prix sont repartis à la hausse, mais ils redoutent encore de ne pas vendre le bien qu'ils possèdent au prix souhaité et de ne pas trouver un bien qui corresponde à leurs attentes. Donc ce marché de la secundo-accession n'est pas encore très fluide. Par ailleurs, on peut aussi supposer que certains ménages et investisseurs qui auraient mis en vente un bien qu'ils louaient hésitent à le faire faute de placement alternatif. Les marchés financiers sont en effet très volatils et incertains, et pour un certain nombre de propriétaires le rendement locatif de leur bien immobilier paraît vraisemblablement plus sûr et plus fiable que l'investissement en actions par exemple. L'immobilier jouerait donc un rôle de valeur refuge par rapport à des marchés financiers assez incertains. Mais, répétons-le, il ne s'agit que d'une conjecture. C'est encore une fois une hypothèse, il faudrait vérifier le comportement de ces vendeurs. En tout cas, ce qui est clair c'est qu'il y a très peu de biens mis en vente.
Même si la demande de logements est de 20 % inferieure à ce qu'elle était durant la période de 2004 à 2007, elle est relativement élevée. La demande structurelle reste forte (démographie, décohabitation...) et la hausse des loyers encouragent un certain nombre de ménages à profiter des taux d'intérêt très bas et à opter pour l'achat. Mais la principale explication de la hausse des prix immobiliers constatée ces derniers mois tient davantage, je le répète, à la faiblesse de l'offre.
A un moment donné l'offre de biens immobiliers qui est aujourd'hui plutôt faible va se normaliser. Il est plausible d'imaginer une situation plus équilibrée en 2011 ou en 2012 avec des secundo-accédants qui vont être encouragés par la hausse des prix à revenir sur le marché pour vendre leurs biens. Par ailleurs, si les marchés financiers retrouvent un certain allant, certains investisseurs pourraient être incités à vendre une partie de leurs biens immobiliers pour revenir sur les actions ou d'autres placements financiers. L'offre pourrait redevenir plus importante. On peut donc imaginer une offre à terme un peu plus importante et donc des prix stables ou en faible hausse, le temps que la solvabilité de l'acheteur puisse quand même se redresser.
En théorie, il serait logique d'avoir une baisse des prix d'environ 10 % pour qu'un acheteur moyen puisse acheter dans des conditions satisfaisantes. Mais en pratique, on se rend bien compte que les acheteurs sont prêts à acheter parce qu'ils doivent se loger ou que les loyers deviennent trop onéreux pour que la location conserve son attrait, ils sont prêts à acheter cher, d'autant plus quand les taux sont bas. Je note du reste que même au Royaume-Uni ou en Espagne où la crise fut plus grave et les prix étaient bien plus surévalués qu'en France, nous avons assisté à des baisses des prix beaucoup moins importantes que ce que la logique économique aurait dû induire. Au lieu des 40 % de recul des prix que l'on était en droit d'attendre pour apurer les effets de la bulle, les prix n'ont reculé que de l'ordre de 15 % à 20 % au Royaume-Uni et d'une douzaine de pourcent en Espagne.
Pas forcement, mais en raison de la faiblesse de l'offre, des taux d'intérêt bas, on peut plutôt tabler sur une correction du marché immobilier en douceur et des prix à peu près stables. Il faut que la solvabilité des ménages soit plus en accord avec les prix pour que le nombre de transactions reprennent. Rappelons-nous qu'en France entre 1991 et 1995, à l'exception de l'Ile-de-France et de Paris, les prix furent plutôt stables. Mais au bout de quatre ans, grâce à la baisse des taux et aux hausses de revenus annuels, la solvabilité des ménages a réussi à se redresser, sans même donc que les prix baissent. Propos recueillis par Vincent Bezault et Delphine Gourbeyre
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