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Hausse des prix immobiliers : l'analyse de Laurent Quignon (BNP Paribas)

01/10/2010 - 20:58 - Sicavonline



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Hausse des prix immobiliers : l'analyse de Laurent Quignon (BNP Paribas)

Hause des prix immobiliers : Laurent Quignon (BNP Paribas) fait le point.

Laurent Quignon, Responsable Economie Bancaire chez BNP Paribas, nous livre son point de vue sur les raisons du rebond des prix de l'immobilier et nous donne sa vision de l'évolution du marché de la pierre.

Les prix de l'immobilier sont repartis de l'avant en 2010. La correction a été inhabituellement courte sur un marché généralement soumis à des cycles de hausse et de baisse relativement longs. Comment l'expliquez-vous ?

Mon sentiment est que nous avons traversé une crise financière extrêmement sévère qui a complètement bouleversé les marchés financiers. Les marchés actions ont été désertés et les investisseurs ont privilégié les obligations d'Etat. Par ailleurs, nous nous retrouvons dans un contexte peu inflationniste, voire même potentiellement déflationniste. Conséquence de ces multiples facteurs : la faiblesse des taux longs est historique. La capacité d'emprunt des ménages s'en est trouvée améliorée et cela a soutenue la demande de crédit.

Par ailleurs, la volatilité persistante du marché boursier et la baisse du rendement des actifs financiers a renforcé le statut de valeur refuge de la pierre. De surcroît, bon nombre de Français perçoivent la pierre comme le placement idéal pour assurer leur retraite. C'est sans aucun doute encore plus le cas aujourd'hui.

La brièveté de la baisse des prix immobiliers est donc, à mon sens, la conséquence un peu paradoxale de la crise financière. Le début d'ajustement que nous avons constaté en 2008 avec des prix en baisse de 10 % a été contrarié par des évolutions atypiques au regard des cycles antérieurs de l'immobilier.

De nombreux spécialistes mettent en avant la pénurie d'offres de logements comme principale cause de la hausse des prix, vous ne semblez pas de cet avis.

Il y a en premier lieu un problème de mesure. Dans les comptes officiels du logement, le nombre de résidences principales et le nombre de ménages sont, par hypothèse, rigoureusement identiques. Sur cette base, il est méthodologiquement impossible de mettre en évidence un quelconque déficit de logements. Cela étant, les logements peuvent ne pas répondre aux besoins de leurs occupants en termes de taille, de localisation, mais cela demeure difficile à mesurer. Cela étant, on ne peut pas nier l'existence d'un déséquilibre de l'offre et de la demande dans certaines grandes agglomérations, et plus particulièrement à Paris.

Toutefois, à l'échelle nationale, je ne pense pas que la pénurie d'offres soit la principale cause de la flambée des prix de l'immobilier. Si les acheteurs potentiels ne peuvent exprimer une demande solvable, la pénurie d'offre n'exercera aucune pression sur les prix. Quand je lis des analyses selon lesquelles il manque 500.000 logements en France, je reste très réservé.

Donc, pour vous, la hausse des prix s'explique essentiellement par la baisse du coût du crédit et par la montée de l'aversion au risque ?

Oui. La baisse des taux d'intérêt et les dispositifs de soutien à l'accession et à l'investissement locatif ont encouragé l'accès des ménages au logement et à la propriété. Là résident les principales raisons de la remontée des prix. Un autre facteur de soutien est la limitation de l'offre sur le marché secondaire qui résulte de la réticence de certains propriétaires à mettre leurs biens à la vente ou du caractère excessif du prix demandé.

Les mesures de soutien à l'immobilier n'ont-elles pas également joué en faveur de la revalorisation des biens immobiliers ?

Le prêt à taux zéro, le Pass foncier ou crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier ont naturellement favorisé dans une certaine mesure le rebond des prix. Dans le neuf, la réduction annoncée des avantages fiscaux attachés à l'investissement locatif immobilier a pu également participer au soutien de la demande et donc des prix.

Ce constat renvoie à la question de l'efficacité des dispositifs de soutien dans un contexte d'offre rigide à court terme : en soutenant les prix, elles vont souvent à l'encontre de l'objectif poursuivi qui est de réduire le taux d'effort des ménages. Une solution serait d'associer ces dispositifs à une plus forte taxation des plus-values immobilières.

Les prix de l'immobilier peuvent-ils repartir à la baisse ?

A très court terme, je ne vois pas les prix baisser. La faiblesse des taux d'intérêt devrait perdurer durablement et elle sera de nature à soutenir le niveau actuel des prix. L'accession à la propriété et le marché des logements anciens devraient continuer à profiter d'une demande favorable. L'investissement locatif dans le neuf sera soutenu jusqu'à la fin de l'année 2010 par la baisse programmée de l'avantage fiscal attaché au dispositif Scellier. L'immobilier conservera, dans un environnement économique difficile, son statut de valeur refuge. Aussi une baisse significative des prix est-elle peu vraisemblable.

Les prix ne baisseront pas dans l'immédiat mais peuvent-ils encore augmenter ?

La reprise récente des prix de l'immobilier a hissé ces derniers à un niveau historiquement record et, en dépit de la faiblesse des taux d'intérêt et des mesures publiques de soutien, la solvabilité des ménages, en particulier celle des primo-accédants, apparaît plutôt dégradée. En outre, la situation des finances publiques ne se prête guère à des aides publiques ou à des avantages fiscaux généreux en faveur du logement. Ainsi, l'élargissement du PTZ aujourd'hui proposé par le gouvernement semble très théorique. En effet, la durée de remboursement est tellement courte que la plupart des ménages à revenu moyen ne pourront pas, de fait, en bénéficier sans restreindre leur capacité à rembourser un prêt bancaire principal permettant de boucler le financement de l'opération.

Propos recueillis par Vincent Bezault et Delphine Gourbeyre

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