L'an prochain, vendre un bien immobilier, qui ne constitue pas votre résidence principale toujours exonérée, pourrait s'avérer fiscalement coûteux. La taxation des gains immobiliers pourrait être sévèrement plombée. Au fil de l'examen de la loi de finances 2011, les parlementaires annoncent, et dénoncent parfois dans la foulée, des mesures qui auront un impact sur vos cessions dès le 1er janvier 2011.
Pour commencer, le taux d'imposition global (impôt et prélèvements sociaux compris) aujourd'hui de 28,1 % devrait grimper à 31,3 %. Plus gênant encore pour les propriétaires candidats à la vente, l'imposition de leur plus-value ne pourra plus échapper aux prélèvements sociaux, même s'ils possèdent ce bien depuis de nombreuses années. Avant le 31 décembre, la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition, est soumise au taux de 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS...), après lui avoir appliqué deux abattements. Un premier abattement fixe de 1.000 euros et un second de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Au fil du temps la charge fiscale va donc s'alléger, plus vous conservez longtemps votre bien moins la plus-value sera taxée. Après 15 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux. Ce qui permet de vendre une résidence secondaire ou un logement que vous louez, détenu depuis plus de 15 ans, sans être taxé.
Si les parlementaires adoptent en l'état les modifications apportées par le projet de loi de finances 2011, trois changements en découleraient. Premièrement, le taux d'imposition subirait une hausse de 3 points, de 16 % il passerait à 19 %. Cet accroissement serait accompagné d'une augmentation du taux des prélèvements sociaux de 0,2 point, ils passeraient donc de 12,1 % à 12,3 %. Mais surtout, et c'est sans doute la mesure la plus menaçante pour les propriétaires, ces prélèvements seraient calculés sur la plus-value avant application de l'abattement. Un vendeur verrait donc sa plus-value amputée de 12,3 % quelle que soit la durée de détention de son bien. Les sénateurs ont modifié cette donnée et ont réintroduit l'abattement pour durée de détention. Mais le débat n'est pas encore terminé. Il se pourrait bien que la commission mixte paritaire (composée de députés et de sénateurs) réintroduise cette restriction. Si ce n'est pas dans la loi de finances 2011, ça ne sera sans doute que partie remise. Une réforme de la fiscalité du patrimoine devant être adoptée en juin 2011.
Les propriétaires qui se sont engagés à céder leur bien ont tout intérêt à accélérer le déroulement de la vente. Dès lors qu'il a signé une promesse ou un compromis de vente, le cédant peut proposer à son acheteur une remise sur le prix de cession et en contrepartie lui demander de signer l'acte notarié de vente avant la fin de l'année.
Pour les autres, notamment ceux qui souhaitent conserver leur bien pendant quelques années encore, tout n'est pas perdu. La facture fiscale peut encore être allégée grâce à un simple montage juridique. Une opération qui consiste à apporter le bien détenu en direct à une société civile immobilière (SCI) avant le 31 décembre, afin de purger la plus-value latente réalisée jusqu'à présent. Il convient toutefois d'être prudent et de ne réaliser cet apport qu'à la condition de détenir le bien depuis au moins 12 ans, l'idéal étant de le posséder depuis plus de 15 ans. Car lorsque le bien est détenu depuis plus de 15 ans, la mutation n'est alors pas imposée et les compteurs seront remis à zéro. Si vous détenez le bien depuis au moins 12 ans, l'apport sera imposé au taux de 8,43 %, autrement dit vous devrez payer un impôt alors même qu'aucune somme d'argent ne vous sera payée. En échange de l'apport vous deviendrez propriétaire des parts de la SCI. Mais le taux d'imposition restera inférieur aux prélèvements sociaux dont vous serrez sans doute redevable si votre bien est vendu après le 31 décembre 2010. L'intérêt de cette opération est de vous permettre de bénéficier d'une fiscalité favorable, mais elle aura un coût qu'il faudra comparer avec l'économie fiscale générée. Au minimum, l'apport vous coûtera entre 1,5 et 2 % du prix du bien. C'est pourquoi, il est nécessaire de vous adresser à un professionnel pour évaluer le différentiel et les conséquences futures de cet apport selon vos projets.
Vous avez acheté en 1993 une résidence secondaire pour un montant de 170.000 euros. Aujourd'hui, elle est estimée à 470.000 euros. Si vous la cédez avant le 31 décembre, le gain de 300.000 euros sera totalement exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux. Si vous attendez 2011 pour la vendre, vous serez sans doute assujetti aux prélèvements sociaux à hauteur de 36.900 euros (300.000 x 12,3 %). Finalement, vous n'êtes pas encore prêt à vous en séparer de ce bien et décidez de l'apporter à une SCI avant le 31 décembre. Juridiquement cette opération est assimilée à une vente mais comme vous détenez le bien depuis plus de 15 ans, elle ne sera pas fiscalisée. Grâce à l'apport, vous « effacez » la plus-value réalisée jusqu'à présent. Si vous revendez le bien en 2011 à 470.000 euros, vous ne réalisez pas de plus-value puisque sa valeur n'a pas varié. De ce fait, vous n'êtes pas imposable. L'économie d'impôt est égale à 36.900 euros. Autre hypothèse : vous décidez de vendre votre résidence secondaire en 2013, qui vaut à cette date 500.000 euros, la plus-value sera donc de 30.000 euros par rapport à la valeur du bien au jour de l'apport à la SCI. L'imposition s'élèvera à 9.390 euros (30.000 x 31,3 %). Ici encore vous économiserez 27.510 euros.
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