Prix immobiliers : hausse historique en 2010 et ralentissement en 2011

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A la fin de l'année 2010, les logements se vendent à prix d'or, les prix ont ainsi globalement dépassé leur niveau d'avant-crise. Le repli du coût de la pierre constaté lors de la crise financière, qui a sévi entre le second semestre 2008 et le premier semestre 2009, est désormais complètement effacé.

Montée spectaculaire des prix en 2010 : + 8,69 %

Sur l'ensemble de l'année 2010, les prix au m² relevés par les agences immobilières Century 21 ont progressé de plus de 8,50 % sur la totalité du territoire français et s'établissent en moyenne à 2.515 euros au m². Une inflation qui dépasse même 10 % si l'on isole les appartements des maisons, dont les prix ont tout de même franchi la barre des 6 %. Toujours d'après le réseau Century 21, la France a même enregistré un pic au 4e trimestre 2010 pour atteindre « un nouveau record historique du prix moyen au m² de 2.580 euros, contre 2.549 euros au plus haut de 2008. » « L'insolente santé » du marché immobilier français en 2010, proviendrait selon Century 21, d'une part de « l'appétence des ménages pour la pierre, consacrée valeur refuge par excellence, que la peur du chômage, les incertitudes sur le régime des retraites, les risques afférents aux placements financiers ou le peu de rentabilité de certains produits comme le livret A ont encore sanctifié » et d'autre part de la faiblesse des taux d'intérêt d'emprunt. Les taux ont en effet atteint en 2010 des niveaux historiquement bas, s'établissant même en novembre à 3,22 %, soit leur niveau le plus bas depuis la fin de la deuxième guerre mondiale. Ces taux immobiliers exceptionnellement bas « ont rendu solvables des ménages qui ne pouvaient jusque-là envisager d'acheter, et accru le pouvoir d'achat de ceux qui avaient déjà la capacité de concrétiser leur projet immobilier ». Le spécialiste de l'immobilier note toutefois que ces taux ont opéré une remontée depuis le début du mois de décembre.

Les prix ont augmenté, le nombre de transactions aussi

Ces facteurs ont stimulé le marché immobilier qui a fait preuve d'une incroyable vigueur en 2010, les agences du réseau ont comptabilisé 49.700 transactions sur l'ensemble du territoire national, ce qui représente 7,5 % du nombre total de ventes de biens dans l'ancien et une progression de 15 % par rapport à l'an dernier. Mais ce n'est pas le seul signe de dynamisme du marché. En 2010, les délais de vente se sont considérablement raccourcis. En moyenne, un vendeur à céder son logement en 82 jours, contre 96 jours en 2009. A Paris, ce phénomène a pris une ampleur particulière puisque les délais de vente ont fondu de 24 jours pour se situer en 2010 autour de 45 jours, Century21 relève une tendance identique en Ile-de-France avec une contraction des délais de 21 jours pour atteindre 69 jours.

Fort resserrement de la marge de négociation des acheteurs

Dans ce contexte, les tensions entre l'offre et la demande sont défavorables aux acquéreurs qui voient leur marge de négociation s'atténuer, et les écarts entre le prix affiché et celui sur lequel se réalise la transaction sont passés de 8,2 % en 2009 à 6,1 % en 2010 en moyenne. Une discussion du prix qui devient extrêmement difficile lorsque le bien vendu est situé à Paris. Les écarts de prix relevés entre la mise en vente et le compromis dans la capitale ressortent à 2,56 % contre 4,36 % en 2009.

Des moyennes nationales à nuancer

Une disparité du marché immobilier qui ne s'arrête pas à la marge de négociation des prix et aux délais de vente. Les prix flambent à Paris alors que les prix en Province restent globalement raisonnables. Le marché immobilier doit donc être appréhendé différemment selon que l'on s'intéresse à Paris, à l'Ile de France et aux grandes agglomérations, ou encore à la Province.

A Paris, les prix explosent

7.457 euros du m², du jamais vu ! Les prix des logements dans la capitale ont crevé les plafonds et ont progressé de près de 20 % en 2010, selon Century 21. Un chiffre qui se rapproche de la dernière estimation des notaires d'Ile-de-France, qui devraient publier leurs résultats définitifs en début d'année. D'ailleurs sur le seul dernier trimestre de 2010, un acheteur a dû en moyenne débourser 7.942 euros pour un m² de logement à Paris. Pour combler leur manque de solvabilité, les acheteurs ont dû se résigner à opter pour des logements plus petits. La superficie moyenne d'un bien immobilier acheté en 2010 à Paris est de 48,3 m² (contre 49,14 m² en 2009), mais l'envolée des prix a fait grimper le montant moyen d'une acquisition dans la capitale à 346 686 euros (moins de 200.000 euros pour l'ensemble de l'hexagone), soit une évolution de plus de 13,90 %. Cette flambée des prix parisiens serait « alimentée par le retour massif des secundo accédants, qui ayant réalisé de confortables plus-values immobilières sur la vente des leur logements, réinvestissement à l'achat ». Le marché de la ville lumière a également été le témoin d'un retour en masse des investisseurs (25, 1 % contre 17 % sur l'ensemble du territoire) qui souhaitent profiter de ce marché ultra dynamique.

Fort rebond des prix en Ile-de-France

Par effet boomerang, le marché immobilier d'Ile-de-France a été stimulé par le marché parisien. Cette région accueille les ménages qui n'ont plus les moyens d'acheter dans la capitale. Sur un an, les prix ont donc grimpé de 7,8 % (8,8 % pour les maisons et 6 % pour les appartements). Century 21 fait toutefois part de disparités notables, la variation la plus importante a été observée dans les Hauts-de-Seine, avec une hausse de 12,8 %, alors qu'elle n'est que de 3,65 % dans les Yvelines.

Forte disparité du marché immobilier en Province

Dans les autres régions françaises, le marché immobilier est plus « raisonnable ». « Paris n'est pas la France » , rappelle Century 21 qui a même observé même des baisses de prix au second semestre 2010 dans certaines régions françaises comme l'Alsace, la Bourgogne et le Nord/Picardie. Sur l'ensemble de l'année seule la région Haute-Normandie affiche une progression négative des prix (- 1,9 %). En province, « toute hausse trop conséquente des prix a pour effet, dans un premier temps, un grippage des volumes de vente, conduisant, dans un deuxième temps, à un réajustement des prix. ». Au final, les prix augmentent mais le marché est moins tendu qu'à Paris et en Ile-de-France, ce qui permet de contenir la hausse. A quelques exceptions près, puisque dans la région Poitou-Charentes, les prix ont monté de presque 10 %, 8,84 % en Languedoc-Roussillon, 7,75 % en Provence et 7,50 % en Bretagne. Malgré cette hausse contenue des prix, le réseau constate une reprise de l'activité immobilière confirmée par des volumes de transactions qui se sont envolés de plus de 25 %.

Century 21 pronostique une accalmie en 2011

Dans un marché plus que jamais hétérogène, Century 21 reste prudent dans ses prévisions mais constate« des signes avant coureurs [qui] confirment que l'augmentation des prix s'essouffle ». Pour étayer son propos, le professionnel de l'immobilier précise que la forte hausse des prix constatée sur l'année 2010 repose essentiellement sur le premier semestre. Au cours du second semestre 2010, les prix n'ont progressé que de 0,88 %. Parallèlement, les délais de vente ont commencé à s'allonger au 4e trimestre 2010 dans les zones où les prix sont tels que les ménages ne peuvent plus suivre financièrement. Un affaiblissement de la solvabilité qui ne devrait pas s'améliorer puisque les taux d'emprunt sont déjà extrêmement bas. Malgré tout, Century 21 n'exclut pas une nouvelle augmentation des prix en 2011 de l'ordre de 2 % à 3 % avec de fortes disparités selon les régions. Pour expliquer cette possible progression, le réseau de professionnels rappelle que les Français « veulent acheter », quitte à rogner sur les surfaces, notamment à Paris et les primo accédants peuvent désormais profiter d'un prêt à taux zéro bonifié. Cette nouvelle augmentation des prix est toutefois « étroitement conditionnée par les taux d'intérêt » qui en cas de forte hausse pourrait peser sur les prix.

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