Emerging Trends in Real Estate® Europe 2011 est la huitième édition du classement des villes européennes en matière d'investissement immobilier réalisé conjointement par l'Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers (PwC). Cette enquête est réalisée à partir d'interviews de plus de 600 spécialistes de l'industrie, y compris des investisseurs, des promoteurs, des financiers et des gestionnaires immobiliers. Elle classe les villes européennes les plus attractives selon deux critères : la performance des investissements existants et l'attractivité pour des acquisitions à venir. En début d'année 2010, les professionnels du secteur de l'immobilier en Europe affichaient un optimisme prudent quant à l'amélioration du marché immobilier en 2010 en raison de l'assouplissement de l'accès au crédit et de la stabilisation des valeurs. Selon la 8ème édition de l'étude, l'industrie immobilière européenne doit s'adapter à des régulations plus strictes et au resserrement du crédit.
« Les professionnels du secteur prévoient l'établissement probable d'un marché à deux vitesses, reflétant l'écart grandissant entre les investissements très attractifs et les marchés immobiliers de deuxième zone.» Selon John Forbes, associé chez PwC et l'un des auteurs du rapport, « Dans quelques années nous regarderons peut-être 2011 comme une année charnière pour le secteur immobilier. Les professionnels de l'immobilier entrent dans une période difficile et font face à de sérieux défis. Les sources traditionnelles de refinancement de la dette des actifs vacants ou ayant besoin d'être rénovés ne seront plus disponibles. Cependant, de nouvelles sources de financement, provenant de fonds souverains et de compagnies d'assurance, pourraient prendre le relais.» Patrick L. Phillips, le directeur général de ULI explique : « Certaines tendances de l'année passée, telles que la recherche de qualité, l'émergence d'un marché à deux vitesses avec un intérêt marqué pour les meilleurs actifs dans les principales villes et un délaissement des autres zones, se maintiendront. La vraie différence cette année, semble être liée à l'incapacité perçue du gouvernement à susciter la demande et à relancer le secteur Immobilier. La gestion des actifs se situe également au cœur des efforts : le repositionnement des propriétés afin de mieux répondre à la demande du marché, la recherche d'approches innovantes pour maintenir et créer de la valeur, et la gestion efficace et rentable des propriétés immobilières. » En 2011, les professionnels interrogés se demandent dans quelle mesure Bâle III (nouvelles règles prudentielles) va influencer « la propension des banques à prêter au secteur immobilier et augmenter le coût de la dette. Les professionnels interrogés ont exprimé de sérieuses inquiétudes à propos des zones périphériques, même si elles se situent au sein d'un même pays. »
L'étude propose comme chaque année un classement des villes européennes les plus attractives selon deux critères : la performance des investissements existants et l'attractivité pour des acquisitions à venir. « Munich, Istanbul et Londres se disputent les trois premières places des deux classements. Les professionnels indiquent que le Royaume-Uni, la France et les pays nordiques sont des marchés en phase de rétablissement, l'Allemagne considérée comme largement en tête grâce à une économie tirée par les exportations. » « Etant donné l'aversion au risque des pourvoyeurs de capitaux, les villes gagnantes comme Munich, Londres et Paris continueront d'attirer les investissements du fait d'une forte demande des locataires. » En dehors de Paris, « Les autres destinations prisées par les investisseurs seront très probablement Istanbul, Stockholm, Berlin et Hambourg. Ces derniers devraient éviter Dublin, Athènes, Lisbonne et Budapest." « Selon le rapport, même au sein des marchés les plus prisés, les investissements se dirigeront en priorité vers des actifs sécurisés /core. Par conséquent, la valeur des actifs non core restera probablement encore un sujet de préoccupation des acteurs immobiliers. »
Selon le classement établi par la 8e édition de cette enquête « Paris se situe à la 4e place du classement de la performance des investissements existants et à la 8e place du classement de l'attractivité pour des acquisitions à venir, après avoir occupé la 3e et la 4 e place de ce classement en 2010. » L'an dernier, le rapport faisait remarquer que Paris était "considérée comme ayant une base économique plus large que Londres et étant moins dépendante du secteur des services financiers ». "Le marché parisien est toujours perçu comme étant moins volatil que celui du Royaume-Uni. Il y a encore de belles opportunités malgré une offre limitée du marché. Ceci est susceptible de continuer en 2011. Ce marché affiche des caractéristiques similaires à celui de Londres à l'heure actuelle." Geoffroy Schmitt, associé, responsable de l'activité conseil en immobilier de PwC en France explique : « Les capitaux se sont de nouveau dirigés vers Paris. Cette tendance devrait se poursuivre, notamment sur les actifs de qualité, car Paris affiche moins de volatilité, moins de risques et donc plus de stabilité que certaines autres grandes villes européennes ». Les personnes interrogées caractérisent la France comme « une économie stable mais qui affiche une faible croissance. » Le rapport révèle que l'investissement devrait se concentrer en France sur Paris, mais certains soulignent que les métropoles régionales françaises sont aussi attractives et notamment plus que les métropoles régionales britanniques car «Lyon, Marseille, Bordeaux et Toulouse présentent un marché de l'emploi important et relativement stable et un niveau de demande raisonnable. »
D'après l'étude de PwC « Les investisseurs immobiliers anticipent une plus grande disponibilité de capitaux, ce qui constitue la bonne nouvelle." « Cette disponibilité plus importante de capitaux est notamment due au retour des fonds souverains, aux foncières qui ont levés des capitaux sur les marchés financiers mais aussi aux compagnies d'assurance, très actives en 2010. L'immobilier reste une valeur refuge. « Du fait du caractère sécurisé des actifs immobiliers comparés à d'autres classes d'actifs, les professionnels entrevoient un afflux de nouveaux capitaux. » Selon Bruno Lunghi, responsable de l'activité de conseil fiscal en immobilier en France chez Landwell, cabinet d'avocat correspondant de PwC : «Les capitaux, qui proviennent d'investisseurs désormais davantage averses au risque et plus sélectifs, seront dirigés vers une plus petite tranche du marché. Cela résultera en une tension sur le prix de ces actifs qui a déjà eu lieu en partie courant 2010. D'après le rapport, il est évident que les gestionnaires de fonds immobiliers font face à des défis considérables en ce qui concerne la satisfaction des demandes des investisseurs, des banques et des régulateurs. Selon les professionnels interrogés, l'environnement est en mutation et les gestionnaires de fonds immobiliers devront s'adapter en conséquence. »
"Les perspectives de tous les sous-secteurs immobiliers s'améliorent, les bureaux en centre ville et les centres commerciaux sont les actifs offrant les perspectives les plus intéressantes. Les professionnels interrogés estiment que les entreprises bien établies et privilégiant une stratégie défensive résisteront le mieux dans les mois à venir."
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