Immobilier : faut-il miser sur le marché du neuf en 2011 ?

Suivre @sicavonline

Publier sur Twitter

Partager sur Facebook

Imprimer cet article

Envoyer cet article

Après avoir traversé un ralentissement entre 2008 et 2009, le marché immobilier des logements neufs a retrouvé des couleurs. L'observatoire de la Fédération de promoteurs immobiliers (FPI) constate une sensible progression des ventes, + 13 % par rapport à 2009, qui ne sont toujours pas revenues à leur niveau d'avant-crise (117.000 ventes en 2010 contre 127.000 en 2007). Mais l'embellie du marché du neuf doit être relativisée, car elle a été essentiellement portée par les investissements locatifs, et plus particulièrement par le dispositif scellier qui permet d'investir tout en réduisant son impôt. Selon les données publiées par l'observatoire de la FPI, 63 % des ventes de logements neufs en 2010 ont été réalisées par des investisseurs.

L'accession à la propriété au plus bas

Du coup, seulement 37 % des logements neufs ont été vendus en 2010 à des propriétaires-occupants, soit moins de 45.000 biens, « un plus bas depuis 15 ans », précise Marc Pigeon président de la FPI. L'accession à la propriété demeure faible dans le neuf et ce malgré un puissant dispositif d'aide (doublement du prêt à taux zéro et Pass foncier, TVA à 5,5 %). Sur les 43.000 ventes en accession 42 % ont été réalisées avec une TVA à 5,5 % (11.327 ventes en 2010 contre 8.421 en 2009). Globalement, 15 % des nouveaux propriétaires ont effectivement bénéficié de ce type d'aides. En 2010, l'accession à la propriété classique - sans aides - est devenue marginale. Par conséquent, devenir propriétaire d'un logement neuf lorsqu'on dispose de revenus supérieurs au plafond de ressources des aides publiques devient de plus en plus difficile.

Forte demande et faiblesse des stocks

Un obstacle de taille pour les classes moyennes accentué par la forte demande de logements. Une demande qui n'a pas pu être comblée par l'augmentation massive du nombre logements mis en vente en 2010, + 47 % par rapport à 2009. En fin d'année 2010, le stock de logements à vendre a ainsi régressé de 14 % par rapport à l'année précédente.

Les prix des logements neufs ont progressé de 6,5 % en 2010

Cette forte demande combinée à la forte proportion des investisseurs, souvent prêts à payer plus cher un bien pour s'offrir une défiscalisation, ont contribué à l'augmentation des prix. Les prix dans le neuf, comme dans l'ancien, sont repartis à la hausse en 2010. Les tarifs des biens mis sur le marché par les promoteurs ont progressé de 6,5 % en moyenne. Mais le constat est le même que pour l'ancien : de fortes disparités existent entre l'Ile-de-France (+9,8%) et la Province (3,9 %). En moyenne entre 2009 et 2010, le prix moyen au m² a progressé de 9,8 % en Ile-de-France pour s'établir à 4.500 euros. Dans le reste du territoire, les prix augmentent quasiment dans toutes les villes et parfois même fortement (+ 10 % à Angers), seules les villes d'Aix-en-Provence et Nice ont vu leurs prix baisser.

Progression des prix et repli des ventes en 2011

Les perspectives pour 2011 ne sont pas plus favorables aux acheteurs. Sous l'effet conjoint du coup de rabot fiscal sur le dispositif scellier et de la remontée de taux d'intérêt, les promoteurs estiment que les ventes vont se replier pour atteindre 110.000 unités, soit 6 % par rapport à l'année précédente et 14 % par rapport à 2007, année faste d'avant-crise. Le recul du nombre de ventes aux investisseurs moins attirés par le scellier. Même s'ils misent sur une baisse globale des ventes, les promoteurs comptent sur le PTZ+ pour stimuler les ventes aux primo-accédants et limiter l'hémorragie. En plus de cette baisse des transactions, la FPI attend également une nouvelle ascension des prix de 6 %. Une évolution due à la progression du prix des terrains et au surcoût de construction lié au respect des normes environnementales (BBC).

Vives craintes des promoteurs pour 2012

Selon les promoteurs, le pire est à craindre pour 2012. La nouvelle diminution du taux du scellier et l'incertitude quant au maintien du PTZ+ (nouveau dispositif d'aide à l'accession des nouveaux propriétaires) pourrait déstabiliser un marché encore fébrile.

© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.