Immobilier : vers un retournement brutal des prix ou un atterrissage en douceur ?

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Le centre d'analyse stratégique (CAS), dont la mission est d'éclairer le gouvernement dans la définition et la mise en œuvre de ses orientations stratégiques en matière économique, sociale, environnementale et technologique, s'est intéressé dans sa dernière note à l'évolution excessive des prix de l'immobilier sur 25 ans.

Sur trente ans, « le prix réel des logements a été multiplié par deux »

Au cours des trente dernières années, « le prix réel [hors inflation] des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers réels progressaient de 30 % », constate le centre d'analyse rattaché au service du Premier ministre. Sur les quinze dernières années, l'envolée des prix des logements est « apparemment déconnectée de celle des loyers.» ajoute la note du pôle stratégique.

Comment expliquer une telle envolée des prix de l'immobilier ?

Contrairement aux prix de l'immobilier, la croissance des loyers suit sensiblement celle du revenu disponible des ménages. Une progression modérée des loyers qui pour les stratégistes « infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée de logements » qui aurait pu expliquer de la flambée généralisée des prix des logements. Après avoir fait le point sur les différents facteurs de hausse, le centre en est venu à la conclusion suivante : « la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix. » Une hausse également favorisée par l'amélioration de la capacité d'emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable ont alimenté la demande. « En France [...] les conditions de financement peuvent expliquer 50 % à 60 % de la hausse des prix dans l'ancien. » Toutefois, l'ascension atypique des prix ne peut pas uniquement découler de ces différents facteurs. Même additionnés et combinés, l'ensemble des éléments pouvant contribuer à l'ascension des prix des logements ne paraissent pas en mesure d'expliquer à eux seuls l'accélération brutale de la hausse des prix observée depuis la fin des années 1990 et leur déconnexion de l'évolution des loyers.

L'évolution brutale des prix est anormale

L'analyse insiste sur ce point, « si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d'intérêt, il semble aujourd'hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur marché immobilier français. » L'hypothèse d'une surévaluation des biens immobiliers n'est donc pas exclue. L'indice des prix des logements anciens a connu une croissance très rapide depuis 1998. Alors que le rapport entre l'indice des prix et le revenu disponible moyen des ménages était resté stable pendant plus de trente ans, il a augmenté de plus de 60 % par rapport à son niveau de long terme depuis le début des années 2000. Désormais, la croissance des prix des logements est totalement déconnectée de celle des revenus des ménages. Un indice supplémentaire de l'existence d'une bulle spéculative immobilière.

Secundo-accédants et politiques de soutien de la demande alimentent la hausse

En dehors de facteurs spéculatifs, comment expliquer que l'on n'ait pas assisté à un véritable retournement du marché immobilier en France en dépit de la crise économique ? Deux ans après, les prix de l'immobilier qui avaient amorcé une légère baisse ont déjà retrouvé leur niveau d'avant crise. En réponse à cette question, l'économiste Jacquot formule une hypothèse intéressante : les propriétaires seraient beaucoup moins sensibles à la hausse des prix que les primo-accédants puisqu'ils bénéficient, lorsqu'ils se portent acquéreurs d'un nouveau logement, de la plus-value réalisée sur la vente de leur précédent logement. Selon le CAS, il n'est donc pas impossible que cette surévaluation de prix soit confortée par les ménages déjà propriétaires qui sont en quelque sort « immunisés » contre l'augmentation des prix. D'autre part, le maintien des prix à un niveau élevé, y compris pendant la crise, aurait également été soutenu par l'importance des aides accordées aux primo-accédants. Sont ici visées par le centre d'analyse, l'extension du PTZ et la déductibilité des intérêts d'emprunt qui ont pu accélérer l'évolution des prix par rapport à celle de loyers. Pour minimiser l'impact de ses propres conclusions, le rapport précise cependant qu'il « est par essence impossible de prouver l'existence d'une bulle : ce n'est que lorsqu'elle éclate que son existence s'impose à tous ». Néanmoins, « il est certain qu'un contexte d'offre rigide, comme c'est le cas en France, favorise la persistance des bulles ». Pour autant, la note remise au premier ministre français veut limiter l'effet de panique que pourrait provoquer l'annonce de l'existence d'une bulle spéculative et de son éventuel éclatement.

Même si la bulle spéculative éclate, le dégonflement sera lent

Parce qu'à terme, en principe, une bulle ça éclate ! Mais même si cela arrivait, le centre d'analyse exclu tout scénario catastrophe. Le dégonflement de la bulle serait lent et n'entraînerait pas un véritable krach immobilier, significatif d'une correction brutale des prix. La conclusion du CAS se veut rassurante « dans l'éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d'une part parce que l'endettement des ménages reste limité et d'autre part parce que le secteur de la construction n'est pas hypertrophié en France, contrairement à la situation qui prévalait en Irlande ou en Espagne en 2008. »

Il faut dynamiser l'offre plutôt que soutenir la demande avec le PTZ +

La note du CAS réserve une dernière surprise à ses lecteurs. Après avoir disséqué les différents facteurs qui ont pu de près ou de loin contribuer, favoriser ou entretenir la croissance des prix des logements, la conclusion du CAS est unanime, les politiques de soutien de la demande ne font que renforcer la bulle spéculative. « Dans les zones tendues, c'est-à-dire où le foncier est rare, il faut se demander si une subvention de la demande ne risque pas de conduire à une augmentation du prix, limitant dès lors les bénéficies réels pour les populations cibles de ces politiques. »

Comment revenir à des niveaux de prix plus raisonnables ?

Pour revenir à des prix plus raisonnables, le gouvernement doit au contraire miser sur l'offre de logements. Le CAS plaide « pour des réformes structurelles maîtrisées visant à dynamiser l'offre ou à réduire les freins mobilité résidentielle pour une allocation plus efficace du parc de logement. » Une des solutions consisterait à éliminer « les distorsions fiscales liées au traitement différentiel des propriétaires et des locataires et [les] coûts de transaction (droits de mutation) ». Enfin, l'étude préconise de « simplifier et d'accélérer les procédures d'autorisation de construction dans un cadre juridique maîtrisé ».

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