Le niveau des taux immobiliers intimide les candidats à la propriété

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Le président de la Banque centrale européenne (BCE), Jean-Claude Trichet, vient d'annoncer qu'il laissait le taux de refinancement inchangé à 1,25 %, après la hausse de 0,25 point du mois dernier. Mais si la BCE a opté aujourd'hui pour le statu quo, une nouvelle remontée en juin ou juillet n'est pas exclue. Une menace qui associée à la progression continue des taux des marchés financiers pourrait encore resserrer les conditions d'emprunt immobilier accordées au particuliers. L'OAT 10 ans a ainsi beaucoup augmenté en avril (3,80 % le 11 avril, contre 3,58 % un mois auparavant) avant de redescendre légèrement à 3,63 % le 4 mai. « Les banques répercutent la hausse de l'OAT 10 ans, liée aux craintes de tensions inflationnistes et à la situation budgétaire des Etats. En mai, 62 % des banques partenaires de Meilleurtaux ont ainsi augmenté leurs taux fixes, de 0,15 point en moyenne et jusqu'à 0,34 pour certaines d'entre elles, les autres les ayant laissés inchangés » analyse Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.

Combinés aux prix élevés, le niveau des taux bloquent les moins bons dossiers

Depuis le début de l'année, la hausse des taux de crédit  immobilier est en moyenne de 0,50 point. Le courtier affirme toutefois « que les banques continuent à jouer le jeu en pratiquant des marges raisonnables eu égard au niveau de l'OAT (environ 0,5 point de marge aujourd'hui, contre près de 1 point en 2008) et en conservant des critères d'octroi souples (financements pouvant aller jusqu'à 110 %, crédits sur 30 ans dans certains établissements). » Pour autant, compte tenu du niveau des prix à l'achat, certains dossiers dépassent désormais mécaniquement le seuil de 33 % d'endettement et ne peuvent ainsi plus être financés.

Le profil de l'acquéreur se modifie en 2011

« Au premier trimestre 2011, à l'image des statistiques de transactions, une diminution de la demande des crédits immobiliers de l'ordre de 10 %, » constate Sandrine Allonier, porte-parole de Meilleurtaux. « Cette baisse est certes à mettre en relation avec la hausse des taux proposés, mais doit être relativisée par le niveau exceptionnel du nombre de transactions en 2010. » ajoute-t-elle. La diminution du nombre de candidats acquéreurs n'est pas la seule conséquence de la remontée des taux et du renchérissement des logements, leur profil et les conditions de financement tendent aussi à évoluer compte tenu des facteurs traditionnels que sont les prix et les taux, mais aussi de la nouvelle donne induite par la performance énergétique des logements. Si près de 47 % des clients de Meilleurtaux ont profité du nouveau prêt à 0 % (PTZ+) au premier trimestre 2001 - contre 23 % pour l'ancienne formule sur la même période de 2010 - les montants obtenus sont en baisse. « En moyenne, [les clients du courtier] bénéficient d'un PTZ + de 20 100 euros, contre 23 100 ¿ au premier trimestre 2010. Cela s'explique par l'importance du critère de l'efficacité énergique dans le montant du PTZ + qui peut être accordé alors même que près d'un bien sur deux mis en vente dans les agences immobilières affiche un diagnostic de performance énergétique (DPE) de lettre E, F ou G, donnant droit aux montants les plus faibles » explique Sandrine Allonier. Meilleurtaux constate par ailleurs une hausse du montant emprunté, proportionnelle à l'augmentation des prix, ainsi qu'un accroissement de l'apport financier des ménages, nécessaire pour maintenir un pouvoir d'achat immobilier stable. Pour autant, compte tenu de la remontée des taux, les emprunteurs voient inévitablement s'allonger la durée de leur crédit, qui atteint en moyenne 19,1 ans en avril 2011, contre 18,6 ans en avril 2010. « Bien que théoriquement très acceptable, le niveau des taux a un impact sensible sur la capacité d'achat des ménages. La hausse des prix sur douze mois glissants a également des conséquences fortes sur leur capacité de financement. Dans un contexte d'anticipation d'une poursuite de l'évolution des taux, les possibilités offertes par l'allongement de la durée du crédit ou du recours au PTZ trouveront forcément leurs limites. Dès lors, seul un ajustement par les prix pourra enrayer les risques de grippage du marché », conclut Christian Camus.

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