Après avoir traversé la dernière crise économique et financière avec plus ou moins de succès, de nombreux épargnants sont à la recherche de placements « refuge ». Pour mettre à l'abri leurs économies, les particuliers se tournent naturellement vers l'immobilier, placement refuge par excellence. Depuis l'an dernier, les Français redoublent d'intérêt pour la réalisation d'un investissement dans la pierre. L'immobilier locatif permet notamment de préparer sa retraite tout en offrant une bonne protection contre l'inflation à long terme. Investir dans un logement neuf estampillé Scellier permet, en plus des avantages classiques de la pierre, d'améliorer la rentabilité de son acquisition grâce à une réduction d'impôt sur le revenu. Une économie d'impôt qui participe au financement de son achat. Une partie de l'impôt sur le revenu de l'épargnant est affectée à l'achat du logement et améliore la rentabilité de l'achat.
Le dispositif Scellier, dernier né, des nombreux dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf n'a certes pas été épargné par la dernière loi de finances qui a revu à la baisse les avantages fiscaux accordés au titre de nombreux placements. Pour ceux qui ne sont pas insensibles au charme de l'investissement immobilier locatif dans le neuf, le dispositif Scellier reste attractif. Il permet de profiter des avantages d'un placement dans la pierre tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt sur le revenu dont le taux varie, selon la qualité « environnementale » du bâtiment, de 22 % à 13 %. En 2012, la réduction d'impôt Scellier sera une nouvelle rabotée pour ensuite disparaître. Concrètement, en devenant propriétaire d'un logement neuf en 2011, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt répartie sur neuf ans et calculée sur le prix d'acquisition ou de revient du logement neuf ou assimilé, plafonné à 300 000 euros. A l'origine fixé à 25 %, le taux maximum de la réduction d'impôt Scellier est pour un investissement réalisé en 2011 abaissé à 22 %, à condition que le logement respecte un niveau de performance énergétique, défini par décret, supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur. Sont donc concernés par le taux de 22 % les logements construits en 2011 selon les normes BBC 2005.
Pour les autres logements, ceux qui ne respectent pas les conditions de performances énergétiques, le taux de la réduction est de 13 % et non comme initialement prévu de 15 %. En contrepartie, le prix de ces logements est évidement inférieur à celui des logements verts, moins gourmands en énergie. Ces logements peuvent potentiellement être plus rentables à niveau de loyer équivalent. En revanche, la revente de ces biens de moins bonne facture pourrait à long terme s'avérer plus délicate. De plus, à l'heure où les dépenses énergétiques plombent le budget des Français, les locataires potentiels pourront préférer les logements plus économes d'un point de vue énergétique. Un inconvénient de taille qui n'est valable que pour les biens situés dans les zones où le marché immobilier n'est pas tendu. Lorsque la demande de logement est forte et l'offre faible, les locataires ne peuvent s'offrir le luxe de choisir un bien en fonction de son étiquette énergétique. En tout état de cause, l'investisseur ne doit pas oublier que pour profiter de l'avantage fiscal Scellier, il doit louer le bien acquis, non meublé, à titre de résidence principale dans les douze mois qui suivent son achat. Une obligation de louer qui perdure pendant au moins neuf ans, durée minimum d'engagement pour profiter de la réduction d'impôt Scellier.
Une réduction d'impôt qui est limitée à 66.000 euros en 2011. Mais l'avantage fiscal n'est pas accordé en une seule fois mais est étalé sur 9 ans, à raison de 1/9 de son montant total chaque année. Ainsi, un investisseur peut bénéficier d'une réduction atteignant jusqu'à 7.333 euros par an. Pour ne pas pénaliser les épargnants dont la situation financière évolue, la réduction d'impôt s'adapte aux fluctuations des revenus. Si au cours de l'une de ces neuf années l'impôt sur le revenu dû est inférieur au montant de la réduction d'impôt Scellier, la différence n'est pas remboursée mais est imputable sur le solde de l'impôt dû au titre des six années suivantes. Cette imputation ne pourra être réalisée après la période d'engagement de location, 9 ans, qu'à la condition que le bien soit toujours donné en location. Il n'est cependant pas exigé que le propriétaire du logement qui entend bénéficier de ce report respecte les plafonds de loyers ou loue le logement non meublé dès lors que la période d'engagement est à cette date expirée.
En échange de l'avantage fiscal, le propriétaire bailleur qui veut profiter de la réduction d'impôt Scellier doit faire quelques sacrifices. Il doit notamment prendre l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée minimale de 9 ans, en respectant des plafonds de loyer, qui varient selon la zone géographique d'implantation du bien immobilier, à des locataires qui en font leur résidence principale. Et attention ! Ne pas respecter l'engagement de location fait perdre tout avantage fiscal.
Par ailleurs, pour éviter de reproduire les déconvenues subies par certains investisseurs au titre du dispositif Robien, le régime Scellier n'est pas censé s'appliquer dans les zones où l'offre de logements est suffisante. De même, les plafonds de loyers ont été revus à la baisse pour éviter que des épargnants ne se laissent abuser par des simulations de rentabilité chimériques. Malgré ces garde-fous, dans certaines zones les plafonds de loyers Scellier sont excessifs par rapport à la réalité du marché local et peuvent induire l'investisseur en erreur. Une mise en garde qui prouve que l'éligibilité au régime Scellier d'un bien ne suffit pas à garantir que le logement se louera conformément au plafond de loyer en vigueur.
Au-delà de l'obligation légale d'acquérir un bien situé dans une commune où les pouvoirs publics notent un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ou de l'abaissement des plafonds de loyer dans certaines zones du territoire, l'investisseur doit rigoureusement sélectionner son acquisition. Il est indispensable de se renseigner sur la demande locative et le niveau des loyers proposés dans le quartier du logement convoité. Un investisseur averti doit toujours avoir à l'esprit les conseils suivants : - choisir une ville dynamique, attrayante et si possible connu de l'investisseur ; - choisir un logement dans un quartier apprécié ; - choisir un immeuble de qualité et adapté à la demande ; - s'assurer de conclure au plus juste prix et envisager la revente dès l'achat. L'investisseur doit résister aux propositions commerciales trop alléchantes, quel que soit son objectif d'investissement, l'achat porte sur un logement et non pas sur un avantage fiscal. Après avoir soigneusement choisi un bien, avec l'aide de professionnels avertis, l'épargnant pourra profiter à plein d'un dispositif fiscal pour le moins séduisant. Une attractivité qui devrait s'affaiblir en 2012, les taux seront respectivement fixés à 18 %, et à 9 % pour les logements non BBC. Une baisse de l'avantage fiscal qui pourrait même être accompagnée de la mise en place d'un plafond de prix au mètre carré, en plus du plafond de prix d'achat total de 300.000 euros. Des mesures restrictives qui auraient pour objectif de restreindre l'effet inflationniste du dispositif à qui il est souvent reproché de provoquer une hausse des prix immobiliers. Une raison de plus pour profiter dès cette année du Scellier qui en principe devrait même disparaître à la fin de l'année 2012.
Les épargnants qui n'ont pas la fibre immobilière et que les responsabilités d'un propriétaire rebutent peuvent se tourner vers les SCPI. En faisant l'acquisition de part de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), les épargnants obtiennent les mêmes avantages fiscaux que pour un investissement immobilier direct sans subir les contraintes de cet achat. Grâce aux SCPI, l'investisseur peut accéder à l'immobilier sans disposer des sommes généralement nécessaires à l'acquisition d'un logement. Il est donc possible d'accéder au marché immobilier avec quelques milliers d'euros. L'épargnant maîtrise parfaitement le montant qu'il souhaite investir. Ainsi, si ses capacités d'endettement sont limitées il n'est pas obligé d'acheter un bien trop petit et parfois inadapté à la demande locative. L'investisseur est déchargé de tout souci de gestion, celle-ci étant déléguée à des professionnels (choix des produits, entretien, travaux, recherche de locataires, recouvrement et redistribution des loyers, aide à la déclaration fiscale...). Bien entendu, cette gestion déléguée à un coût, entre 8 et 12 % HT des loyers encaissés. La capacité financière des SCPI permet de diversifier les investissements et d'acheter plusieurs immeubles dans différentes villes. Une diversification quasi-impossible à atteindre pour un particulier. L'effet de taille, la mutualisation des risques et le savoir-faire des gestionnaires de la SCPI sont des facteurs essentiels pour optimiser le rendement des biens locatifs.
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