Se préserver des dangers de la réduction d'impôt « résidence de tourisme »

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Avant le 1er janvier 2011, acquérir, réhabiliter ou encore rénover un logement dans certaines résidences de tourisme ou dans certains villages résidentiels permettait de réaliser des économies fiscales prenant la forme de réductions d'impôt sur le revenu. Les réductions d'impôt sur le revenu, bien que partiellement supprimées par la dernière loi de finance, continuent de produire des effets puisqu'elles sont accordées pour une période de neuf années. A compter du 1er janvier 2011, la réduction d'impôt pour l'acquisition de résidences de tourisme dans les zones de revitalisation rurale ou les zones rurales éligibles aux fonds structurels européens est supprimée. Les contribuables conservent le bénéfice de ce dispositif lorsqu'ils ont signé une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique pour ce type de logement avant le 31 décembre 2010. En revanche, la réduction d'impôt pour la réalisation de certains gros travaux dans ces logements est maintenue jusqu'à son terme, c'est-à-dire le 31 décembre 2012.

Un engagement de location parfois difficile à respecter

Cet avantage fiscal est réservé aux investisseurs qui se sont engagés à louer le logement de manière effective et continue pendant 9 ans à l'exploitant unique de la résidence de tourisme, dans le mois qui suit la date d'achèvement (ou de son acquisition si elle est postérieure) du logement ou dans le mois suivant l'achèvement des travaux.

Un mois pour trouver un nouveau gestionnaire suite à la défaillance du précédent : un défi difficile à relever

Si l'exploitant est défaillant, l'investisseur ne respectant plus son engagement locatif doit trouver un nouveau gestionnaire dans les 30 jours suivants. Un délai très théorique qui n'est pas adapté à la difficulté à laquelle vont se heurter les épargnants victimes de la défaillance d'un gestionnaire. Mais la loi est intransigeante sur le sujet, si le logement n'est pas reloué dans ce délai de 1 mois, la réduction d'impôt dont a bénéficié le contribuable fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement de location. Suite aux nombreuses défaillances d'entreprises gestionnaires pendant la crise financière et au vu du nombre d'épargnants qui se sont retrouvés dans une situation plus que délicate, le fisc a fait preuve de tolérance. Il admet que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas précis et limités de défaillance de l'exploitant précédent, être supérieure à 1 mois, sans toutefois pouvoir excéder 12 mois. Les cas de défaillance admis par le fisc sont toutefois strictement définis et concernent uniquement la liquidation judiciaire de l'exploitant, la résiliation ou la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location ou encore la mise en œuvre par les investisseurs de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.

Le fisc fait preuve de tolérance et accorde 11 mois supplémentaires pour trouver une alternative

Comme l'administration fiscale, le législateur a souhaité améliorer le sort des propriétaires de logements situés dans des résidences de tourisme confrontés à la défaillance de l'exploitant de la résidence de tourisme. Ainsi, les sanctions applicables lorsque les contribuables n'arrivent pas à remplir la condition de location pendant une durée de 9 ans sont assouplies. Il est désormais possible de déroger à la condition de gestion de la résidence de tourisme par une seule personne (physique ou morale).

La solution : faire réaliser les prestations autres que l'hébergement par une ou plusieurs sociétés

Dans le cas où le gestionnaire d'une résidence de tourisme est défaillant et que la candidature d'un nouveau gestionnaire n'a pu être retenue au terme du délai de 12 mois, les copropriétaires détenant au moins 50 % des appartements de la résidence peuvent continuer à bénéficier de la réduction d'impôt dite « Demessine » s'ils font réaliser les prestations additionnelles à l'hébergement par une ou plusieurs entreprises, soit en contractant directement avec elles, soit en créant une entreprise qui contracte avec elles. Dans ce cas, les conditions du maintien et de la délivrance du classement sont assouplies. Toutefois, l'entrée en vigueur de cette mesure restait subordonnée à la publication d'un décret précisant ses conditions d'application. Un décret qui vient de paraître et permet enfin aux investisseurs de profiter de cet assouplissement Si aucune solution n'est trouvée dans un délai de 12 mois, la réduction d'impôt fait, en principe, l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement. Toutefois, depuis l'imposition des revenus perçus en 2009, les conséquences financières de la reprise de l'avantage fiscal pourront être étalées sur 3 ans. La réduction d'impôt pratiquée fera l'objet d'une reprise pour le tiers de son montant au titre de l'année de rupture de l'engagement de location et de chacune des 2 années suivantes. Les largesses du fisc ont toutefois des limites : en cas de cession du logement par le propriétaire au cours de l'engagement de location, la réduction d'impôt continue à être remise en cause au titre de l'année de cession sans possibilité d'étalement.

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