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Achat d'une maison ou d'un appartement : comment revenir sur sa décision ?

15/06/2011 - 11:47 - Sicavonline



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Achat d'une maison ou d'un appartement : comment revenir sur sa décision ?

L'achat d'une maison, d'un appartement, bref de tout bien immobilier, est généralement précédé de la signature d'un avant-contrat qui permet de réserver le logement convoité tel qu'un compromis ou une promesse de vente. Pour éviter les mauvaises surprises et prévenir les décisions hâtives, le législateur permet à l'acquéreur d'un logement de revenir sur son engagement pendant une durée de 7 jours. Une faculté qui ne doit pas pour autant conduire les futurs propriétaires à précipiter leur décision d'achat d'une maison ou d'un appartement et à signer un contrat sans en connaître la portée.

L'achat d'une maison ou d'un appartement pour devenir propriétaire d'un bien immobilier est un rêve que partagent beaucoup de Français. Mais le passage du rêve à la réalité relève d'un processus complexe et implique un engagement sur le long terme. Pourtant, certains candidats au titre de propriétaire immobilier sont tentés de prendre des décisions hâtives et de précipiter une acquisition en signant des documents dont ils ne mesurent peut-être pas la portée.
Pour prévenir ces situations, la loi protège les futurs propriétaires en leur accordant le droit de revenir sur leur achat immobilier. Ce droit à l'erreur consiste à accorder un délai de 7 jours à l'acheteur d'une maison ou d'un appartement pour revenir sur son engagement d'achat.

Promesse ou compromis de vente d'un bien immobilier, ne pas signer à la légère

La vente d'un appartement ou d'une maison se réalise généralement en deux temps. Vendeur et acheteur du bien immobilier signent d'abord une promesse de vente, un compromis de vente, ou encore un contrat de réservation lorsqu'il s'agit d'un logement neuf, précisant les conditions de la vente et plus particulièrement les conditions suspensives du contrat, comme par exemple l'attribution d'un prêt. Le fait d'inclure des conditions suspensives dans un avant-contrat permet de s'assurer que la vente d'un appartement ou d'une maison ne se réalisera que si l'acheteur obtient le financement attendu ou encore si le logement est libre de toute hypothèque. Un à trois mois plus tard, les parties à l'acte concluent la vente définitive devant un notaire.

Promesse ou compromis de vente, quelle différence ?

Promesse et compromis sont tous deux des avant-contrats, destinés à préparer l'acquisition de la maison ou de l'appartement (ou de n'importe quels biens immobiliers) convoités, en attendant la signature de l'acte de vente définitif. Il faut en général entre deux et trois mois au notaire pour obtenir des administrations les documents obligatoires pour pouvoir signer la vente en toute sécurité (cadastre, hypothèques, servitudes...). Un délai qui permettra à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires (PTZ plus, prêts bancaires...). Pour autant, ce ne sont pas des actes tout à fait identiques. La promesse de vente est l'engagement pris par le cédant de céder son bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai fixé par les parties.
Le compromis de vente est plus qu'une promesse de vente. C'est un contrat par lequel le vendeur et l'acheteur de la maison ou de l'appartement s'engagent, chacun, fermement et définitivement. Le compromis de vente s'apparente à une vente dont les effets sont simplement retardés jusqu'à l'accomplissement de certaines formalités. Il n'est pas rare que l'avant-contrat soit signé sans l'intervention d'un notaire, une solution à éviter lorsque la vente de la maison ou de l'appartement s'effectue sans l'intermédiaire d'une agence immobilière tant les conséquences peuvent être importantes. Historiquement, la promesse de vente est davantage répandue en région parisienne tandis que le compromis de vente est plus couramment utilisé en Province.

Achat d'un bien immobilier : 7 jours de réflexion à compter de la réception de l'avant-contrat

Dans certaines zones où le marché immobilier est très tendu et la demande nettement supérieure à l'offre, notamment à Paris et en région parisienne, les acheteurs d'un appartement ou d'une maison peuvent être tentés de signer sans réfléchir un contrat pour réserver le logement et devancer les autres acquéreurs potentiels. Pourtant, l'avant-contrat est un acte très engageant qui ne doit pas être conclu dans la précipitation, même si une fois signé, il est encore possible de revenir sur sa décision d'achat.

En effet, en plus des conditions suspensives ou de l'annulation de l'acte pour vices cachés, susceptibles de faire renoncer à cet achat, l'acheteur et seulement l'acheteur bénéficie, en tant qu'acquéreur d'un bien immobilier à usage d'habitation, d'un délai de 7 jours, à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente, pour se rétracter, c'est-à-dire pour revenir sur sa décision et donc renoncer à l'achat de l'appartement ou de la maison qu'il convoitait. Ce n'est donc qu'une fois ce délai de rétractation de 7 jours passé que l'acquéreur est définitivement engagé.
Simple dans son principe, cette protection, a suscité des interrogations aussi bien sur son champ d'application que sur sa mise en œuvre.

Qui est réellement concerné par le droit de rétraction ?

Tout acquéreur non professionnel, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale et ce, quelle que soit la qualité du vendeur, professionnel de l'immobilier ou simple particulier, peut bénéficier du délai de rétractation lorsqu'il signe un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un appartement, d'une maison individuelle, d'un logement destiné à être utilisé à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore destiné à être loué.
En principe, ce délai ne s'applique ni aux biens immobiliers à usage mixte, à savoir les biens destinés à la fois à un usage d'habitation et à un usage professionnel, ni aux acquisitions de terrains à bâtir.

Comment mettre en œuvre le droit à rétraction ?

Si la signature de la vente de la maison de vos rêves est précédée d'un avant-contrat, celui-ci doit alors être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, exploit d'huissier de justice ou encore par la remise de l'acte par le notaire ou un professionnel de l'immobilier. Sans cette notification le délai de rétractation ne court pas.

Après avoir reçu cette notification, l'acheteur à 7 jours à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation de la lettre) de l'acte, pour se rétracter librement et sans aucune justification.

Si par exemple la lettre recommandée est expédiée le 15 et que sa première présentation intervient le 17, le délai courra à compter du 18 et expirera le 24 à minuit. Cependant, si le 24 tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé. Le délai de rétractation expirera le 1er jour ouvrable suivant.

L'acheteur d'un appartement ou d'une maison qui décide de se rétracter doit procéder par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Cette décision sera définitive, il sera alors impossible de faire renaître l'avant-contrat ultérieurement même si le délai de rétraction n'a pas expiré. En conséquence, le vendeur se trouvera libre de remettre le bien immobilier en vente.

Ne pas verser d'argent pour réserver un bien immobilier avant l'expiration du délai de rétractation !

Très souvent, le vendeur d'un bien immobilier va à l'occasion de la signature d'un compromis de vente ou une promesse de vente demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie ou une indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix de vente. Si la transaction a lieu directement entre le vendeur et l'acheteur, aucune somme ne doit être versée avant l'expiration du délai de rétractation. De la même façon, l'acheteur n'a pas à verser d'argent durant le délai de réflexion. En revanche, si l'acte est conclu en présence d'un professionnel mandaté (par exemple un agent immobilier), la somme versée au titre d'une indemnité d'immobilisation peut être exigée dès la signature de l'avant-contrat. Cette somme devra être versée entre les mains du professionnel, et devra être restituée intégralement si l'acheteur d'un bien immobilier décide finalement de se rétracter. La restitution devra alors intervenir dans un délai de 21 jours.

En l'absence d'avant-contrat, l'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion

Dans de rares hypothèses, la vente d'un appartement ou d'une maison est directement conclue chez le notaire sans avoir été précédée d'un avant-contrat. Dans ce cas, l'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la remise du projet d'acte, avant de signer le contrat, sauf si l'acte authentique fait suite à un avant-contrat pour lequel l'acheteur a déjà bénéficié d'un droit de rétractation. Il n'aura alors pas droit à nouveau à un droit de réflexion. Si l'acte est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai de 7 jours court à compter du lendemain de la première présentation de ce courrier.
En pratique, l'acheteur détient l'acte de vente qu'il pourra signer après l'expiration du délai de réflexion. Si le législateur a instauré une telle différence de traitement, ce n'est pas uniquement pour compliquer les choses mais parce qu'un acte authentique ne peut pas être annulé une fois qu'il a été signé.

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