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Achat immobilier : comment neutraliser la hausse des prix et des taux d'emprunt ?

21/07/2011 - 10:40 - Sicavonline



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Achat immobilier : comment neutraliser la hausse des prix et des taux d'emprunt ?

Avec l'envolée des prix immobiliers et des taux d'emprunt, de plus en plus d'acheteurs éprouvent des difficultés à financer l'acquisition de leur appartement ou de leur maison et n'ont bien souvent d'autre choix que de revoir leur projet à la baisse voire même de l'abandonner. L'autre solution consiste à gagner du pouvoir d'achat ou tout du moins à en conserver en augmentant sa capacité d'emprunt. Sicavonline vous livre les dernières trouvailles des professionnels pour emprunter moins cher.

Face à la hausse des prix de l'immobilier et à la cherté des logements, les acheteurs doivent pour conserver leur pourvoir d'achat et rester solvables financer leur acquisition au meilleur tarif. Une mission de plus en plus délicate du fait du renchérissement des taux d'emprunt immobilier et des prix des logements. Pourtant, les solutions pour réduire la note ne manquent pas et sont mêmes pour la plupart très simples à mettre en œuvre. D'autres solutions plus techniques peuvent toutefois nécessiter l'intervention de professionnels, tels que les sociétés de courtage en prêt  immobilier.

Faire jouer la concurrence entre les banques

Premier conseil faire jouer la concurrence entre les banques ! Cela parait évident mais c'est capital avec la remontée des taux d'emprunt immobilier. Avant de signer un prêt  immobilier, l'emprunteur doit impérativement faire le tour de plusieurs banques et comparer leur offre. Dans une même région, « les taux peuvent varier de 0,50 point pour un même profil et même jusqu'à 0,70 point tous profils confondus » constate la société de courtage Meilleurtaux, habituée à négocier auprès de ses partenaires bancaires pour le compte de ses clients. Pour un même crédit  de 200.000 euros sur 20 ans, un écart de taux de 0,50 point se traduit par une hausse du coût total de 10 %, « soit plus de 10.000 euros de différence (103.700 euros au lieu de 90.800 euros) » ajoute Sandrine Allonier responsable des études économiques chez Meilleurtaux.
Pourquoi de tels écarts entre les banques ? Le crédit  immobilier est un bon moyen pour fidéliser ses clients sur une longue période et reste pour les banques le premier levier de conquête de nouveaux clients. Certaines enseignes bancaires misent donc sur des taux de crédit  immobilier attractifs pour gagner des parts de marché.
Pour faire le tri, ceux qui n'ont ni l'âme d'un négociateur ni le temps de faire la tournée des banques peuvent déléguer cette tâche à des sociétés de courtages en prêts  immobiliers (Meilleurtaux.com, empruntis.com, cafpi.fr...). En raison du volume de prêts  apportés aux banques et à leur connaissance du marché, les courtiers sont souvent mieux placés qu'un particulier, seul face à son banquier, pour négocier un taux au plus bas.

Présenter son profil d'emprunteur « bien sous tout rapport »

Evidemment pas besoin de faire appel à un courtier si l'emprunteur présente un profil à faire tourner la tête de n'importe quel banquier. Quel établissement financier ne sera pas enclin à prêter au meilleur taux dès lors que se présente à sa porte un couple ni trop jeune ni trop âgé avec des revenus confortables (plus de 50.000 euros par an), des perspectives d'évolution professionnelle réelles, détenant de l'épargne et présentant un faible d'endettement . Un profil d'autant plus rassurant pour le prêteur que l'emprunteur sera en mesure de financer une partie de son acquisition immobilière par le biais d'un apport d'au moins 20 %. L'apport est au demeurant un élément décisif. Il permet bien sûr de réduire la somme à emprunter, mais surtout, dans certains cas, la durée de crédit , avec d'importantes économies à la clé.

Taux fixe ou taux variable ? Et pourquoi pas un taux mixte

Lorsqu'on n'a pas la chance de présenter le profil de l'emprunteur idéal, d'autres solutions existent pour réduire le tarif d'un emprunt. En France, la majorité des emprunteurs opte pour un prêt  classique à taux fixe. Pourtant, les banques proposent désormais des produits innovants à taux fixe, à taux variable ou encore à taux mixtes.
Avec les crédits   à taux mixtes il est possible d'emprunter à taux fixe pendant les premières années de l'emprunt, sur 5, 7 ou 10 ans, puis à taux révisable sur les années suivantes. Actuellement avec ce crédit  spécifique l'emprunteur peut espérer obtenir un taux fixe de 3,55 % sur 7 ans au lieu de 4,25 % pour un prêt  classique sur 20 ans, soit une économie de près de 10.000 euros sur 7 ans. Bien entendu, si le particulier ne revend pas son bien pendant cette période, le taux deviendra variable sans pouvoir dépasser un plafond fixé contractuellement : dans notre exemple le taux de départ étant égal à 3,55 % le taux variable ne pourra, selon le contrat, pas excéder ce taux de départ d'un ou deux points, soit 5,55 %. En cas de forte augmentation des taux, le plafonnement permet de limiter le risque de voir son taux variable exploser.
Principalement adapté aux primo-accédants, présentant une forte probabilité de revente durant les 7 premières années de détention, ce type de crédit  peut également convenir à ceux qui considèrent « à raison » selon Marc Sirotteau de Meilleurtaux, que la courbe des taux passe inévitablement par des phases de hausse et de baisse et que finalement, sur le long terme, cela peut s'avérer une bonne affaire.

Diviser son crédit  ou encore opter pour un taux variable capé

D'autres types de produits sont vendus par les banques notamment les crédits  multilignes à taux fixes. Ces produits jusque-là très confidentiel sont de plus en plus commercialisés par les établissements bancaires. Il s'agit d'un montage entre un crédit  de courte durée et un crédit  de longue durée avec des mensualités lissées. S'il doit permettre au final d'obtenir un taux moyen plus faible qu'avec un crédit  à taux fixe classique, ce montage relève de l'ingénierie financière et doit être manipulé avec précaution et l'aide d'un professionnel.
L'emprunteur peut aussi se tourner vers un taux révisable capé - 1. En France, l'appétence pour ce type de taux est très faible, car le prêt  à taux variable fait toujours un petit peur. Cela dit les banques pour rassurer leurs clients proposent des prêts  où le taux variable ne peut que baisser. Si la courbe des taux à court terme augmente le taux reste fixe. En revanche, si les taux venaient à nouveau à baisser dans les années à venir, les mensualités baisseraient également jusqu'à un plancher de - 1 par rapport au taux de départ. Ce produit permet donc de profiter des avantages des taux variables sans leurs inconvénients. En contrepartie, le taux de départ du prêt est inévitablement plus élevé qu'un taux fixe classique d'environ 0,15 point, mais sur le long terme l'emprunteur profitera nécessairement de périodes de baisse.

Opter pour une délégation d'assurance

Après avoir négocié au mieux le taux de son prêt  immobilier et choisi le prêt  adapté à son profil reste à encore à discuter le montant de certains frais inhérents à cet emprunt. En France, tout souscripteur d'un prêt  immobilier doit obligatoirement s'assurer contre le risque de décès. Evidemment les banques proposent des « assurances décès maison » mais pour réaliser des économies, les emprunteurs ont souvent intérêt à délaisser ces assurances de groupe et s'adresser à des assureurs proposant des produits individuels adaptés à leur profil.
Tout emprunteur est en droit de choisir librement entre l'assurance groupe de la banque et une assurance individuelle et ce sans que la banque prêteuse ne puisse s'y opposer, ni le pénaliser sur les conditions du prêt  (notamment sur le taux du crédit ). Cette délégation d'assurance permet de réaliser jusqu'à 60 % d'économie à garanties égales voire supérieures.
Encore une fois, les sociétés de courtage sont à même d'aider les emprunteurs à choisir l'offre la mieux adaptée à leur profil et même à négocier auprès de leur partenaire le meilleur tarif et la garantie d'être indemnisé en cas de survenance de nombreux risques.

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