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Quel est l'impact réel de la remontée des taux d'emprunt immobilier ?

21/07/2011 - 17:45 - Sicavonline



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Quel est l'impact réel de la remontée des taux d'emprunt immobilier ?

Malgré la remontée des taux d'emprunt immobilier constatée depuis le mois de novembre 2010, le baromètre de Crédit Logement/CSA du deuxième trimestre 2011 indique que l'activité reste très dynamique et n'a pas entamé l'engouement des ménages Français pour la pierre. Le danger pourrait toutefois résulter d'une contraction de l'offre de prêts bancaires suite à la mise en œuvre dans les mois à venir des règles prudentielles imposées aux banques dites « Bâle III ».

La hausse des taux des prêts immobiliers ne décourage pas les emprunteurs

Au cours du deuxième trimestre 2011, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 3,85% (3,83 % pour l'accession dans le neuf et 3,86 % pour l'accession dans l'ancien). Michel Mouillard, professeur d'économie à l'université de Paris -X-Nanterre et directeur de l'étude précise que « depuis novembre 2010, les taux des prêts remontent à un rythme moyen de 10 points de base par mois » mais ce rythme a ralenti « au cours du 2e trimestre 2011, pour s'établir à 5 points de base par mois. » Les taux sont ainsi revenus à leur niveau de l'été 2006, lorsque le marché était en pleine expansion. En dépit de cette remontée des taux d'emprunt immobilier, l'Observatoire des crédits relève que la production a continué sa progression, qui se chiffre à plus de 17 % au cours du 1er semestre 2011, 11,5 % après correction de l'effet prix des logements.

Les conditions de crédit restent excellentes...

Certes, pour un particulier la différence de taux entre la fin de l'année 2010 et aujourd'hui est loin d'être indolore mais il faut néanmoins rappeler qu'avant de remonter les taux d'emprunt immobilier étaient particulièrement attractifs et qu'à moins de 4 % emprunter reste encore aujourd'hui abordable. Les conditions de crédit restent excellentes, même si le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s'est récemment accru sous l'effet de la remontée des taux d'intérêt (+ 3.4 % depuis le début de l'année 2011), la situation ne s'est pas fondamentalement dégradée. Le niveau des mensualités est maintenant comparable à ce qu'il était au début de l'année 2010. Il est donc inférieur de 4.4 % à son niveau de la fin 2008 !

...Mais grignotent peu à peu la solvabilité des ménages

Toutefois, selon le baromètre trimestriel du Crédit Logement, la part des prêts réalisés à un taux inférieur à 4,0 % continue à reculer pour s'établir à 51,4 % au 2ème trimestre 2011 (45,5 % en juin 2011) contre 95,0 % en 2010. Le recul est encore plus rapide si on observe la production réalisée à un taux inférieur à 3,5 % : 11,4  % au 2e trimestre 2011 contre 48,8% en 2010. Alors que la part de la production réalisée à un taux supérieur à 4.0 % remonte rapidement mais que celle réalisée à un taux supérieur à 5,0 %reste négligeable.

Dans ce contexte, la part de la production réalisée à taux variable progresse encore à 9,1 % au 2ème trimestre 2011. Elle dépasse le niveau qui était le sien en 2006. La nécessité de préserver sa solvabilité conduit une partie plus large de la demande à choisir ce type de formule.

Pour compenser la hausse des taux, les durées d'emprunt s'allongent

Pour compenser la hausse des prix qui entame de plus en plus la solvabilité des emprunteurs, de plus en plus de ménages sont également contraints d'accroître la durée de leur emprunt (215 mois en moyenne en juin) et/ou leur apport personnel. Des efforts qui ne compensent pas totalement la hausse des prix des logements puisque dans l'ancien l'indicateur de solvabilité de la demande continue donc à se dégrader.

Les banques pourraient réduire l'offre de prêt immobilier

Michel Mouillard inique toutefois que « le risque que fait peser la remontée des taux ne tient pas à l'impact que cela devrait avoir sur la solvabilité de la demande, mais aux réactions de l'offre (bancaire) qui pourrait résulter [de la mise en œuvre de la réforme bancaire dite « Bâle III »] »< i>

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