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Immobilier : vers un atterrissage en douceur du marché

25/07/2011 - 14:28 - Sicavonline



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Immobilier : vers un atterrissage en douceur du marché

Après une année 2010 exceptionnelle, le marché immobilier présente quelques signes de ralentissement. A priori, une simple correction qui, selon l'économiste du Crédit Agricole Oliver Eluere, devrait conduire à un repli des ventes de l'ordre de 10 % en 2011 et de 5 % en 2012 et à une modération des hausses des prix : + 4 % en 2011 et + 2 % en 2012.

Le marché immobilier devrait rester assez soutenu en 2011 et 2012

Le marché immobilier ne devrait pas connaître de tassement brutal estime Oliver Eluere car selon lui « les fondamentaux du marché immobilier français sont sains et « vont continuer à jouer ». La demande de logements est solide et soutenue par des facteurs structurels (démographie favorable, décohabitation, préparation de la retraite, désir d'accession à la propriété, nombreuses incitations fiscales). Il n'y a pas eu au cours des années récentes de comportements spéculatifs généralisés, à la différence de la période 1985-1991, où la présence des marchands de biens et des spéculateurs était significative. En outre, « l'offre de logements n'est pas excessive, mais plutôt insuffisante, notamment en Ile-de-France » ajoute l'étude du Crédit agricole. Enfin et surtout, « la politique d'octroi de crédit a été prudente, ce qui a évité la formation d'une « bulle » du crédit, à la différence des pays anglo-saxons. » précise l'économiste.
Pour le spécialiste un autre élément va jouer en faveur du maintien du marché immobilier « l'effet valeur refuge devrait demeure très présent » dopé par les incertitudes géopolitiques, économiques et financières qui restent fortes. En particulier, la crise persistante de la dette souveraine des pays périphériques européens alimente les inquiétudes des investisseurs et devrait conforter l'attrait de l'immobilier aux dépens des marchés boursiers et obligataires. Enfin, les avantages fiscaux sont légèrement rabotés mais restent incitatifs, notamment le dispositif Scellier.

Des signes évidents de tassement

Toutefois depuis le début de l'année 2011, le marché immobilier d'habitation affiche certains signes de ralentissement (tassement des ventes, amorce de baisse des prix, repli de la production de crédits habitat). Rien de très surprenant pour l'économiste du Crédit Agricole « le marché [immobilier] a été très soutenu en 2010 et ce freinage est en partie un effet de contrecoup ».

La demande restera élevée mais va s'infléchir

Vu le niveau des prix, toujours très surévalués, environ 25% dans l'ancien début 2011, la solvabilité des acquéreurs continue à se dégrader. Ensuite, les taux de crédit habitat ont commencé à remonter début 2011 et ce mouvement va se poursuivre. D'où un effet d'éviction d'une partie des acheteurs et des acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix. Parallèlement, l'offre pourrait s'élargir un peu.

Léger repli des ventes et progression des prix en 2011 et 2012

L'économiste du Crédit Agricole prévoit donc « un repli des ventes de logements anciens de l'ordre de 10% en 2011 et 5% en 2012 et une hausse modérée des prix, +4% en 2011 et +2% en 2012. Une baisse des prix est même probable sur certains segments. » Olivier Eluere estime que l'« on retrouverait une phase d'atterrissage en douceur comparable à celle observée en 2006-2007. »

Un scénario moins optimiste n'est toutefois pas totalement écarté par Oliver Eluere, « en cas de remontée très marquée et très rapide des taux de crédit, une chute des ventes et une baisse généralisée des prix pourraient intervenir. »

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