Depuis plusieurs mois déjà notaires et agents immobiliers prédisent l'arrivée imminente d'une accalmie sur le front du prix des logements parisiens et franciliens. D'après le dernier baromètre de MeilleursAgents.com le moment est venu. Après avoir progressé de 39 % en 2 ans, de 20 % sur les 12 derniers mois et de 7,6 % depuis le début de l'année (soit 8.200 euros/m² au 1er juillet 2011), les prix des appartements parisiens n'ont augmenté que de 0,2 % au mois de juin. L'opérateur établit le même constat dans le reste de l'Ile-de-France : +0,6 % en Seine-Saint-Denis, + 0,1 % dans le Val-de-Marne et même une baisse de 0,7 % dans les Hauts-de-Seine.
D'autres signes font également état de ce changement de tendance. « Les délais de vente ont plus que doublé entre janvier et juin 2011 (45 jours en moyenne au lieu de 20 en début d'année) et les volumes de transactions ont diminué d'environ 20 % par rapport à juin 2010 » souligne l'agent immobilier en ligne.
« Le scénario de retournement du marché parisien et, par extension, du marché francilien n'apparaît pas encore dans les statistiques officielles, et pourtant il se confirme mois après mois. Les prix ne progressent plus (+0,2% à Paris en juin) et sont même orientés à la baisse dans certaines zones. A Paris, le volume des transactions est en baisse de plus de 10 % par rapport au printemps 2010 et les délais de vente s'allongent. Les événements de la rentrée seront décisifs pour l'avenir du marché immobilier francilien. » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com, qui envisage deux scénarios d'évolution du marché dépendant de la transparence du marché et des conditions macroéconomiques.
Le premier scénario des experts de MeilleursAgents.com prévoit un atterrissage des prix sur 3 à 4 trimestres à partir de la rentrée. La baisse des volumes de transaction se poursuivra et s'accompagnera d'une légère baisse graduelle des prix à des niveaux différents selon les zones et les types de biens. Ce scénario est le plus probable. Sa réalisation dépend de la prise en compte par les vendeurs des informations sur l'évolution du marché. « Aujourd'hui déjà seuls les biens de très grande qualité trouvent rapidement preneurs. L'écart des attentes est tel entre les vendeurs (convaincus que tout se vend vite et cher et que tout continue d'augmenter) et les acheteurs (attentistes et exigeants) que de nombreuses ventes sont bloquées. » constate Sébastien de Lafond.
« Le second scénario est beaucoup plus noir mais apparaît moins probable. » tempère MeilleursAgents.com. Sa réalisation est fortement corrélée au climat macroéconomique général et en particulier à la confiance accordée par les marchés financiers aux Etats pour résoudre leur problème de dette. L'éventuelle détérioration du climat général pourrait alors provoquer « une crise d'une ampleur probablement beaucoup plus grave que celle de 2008-2009 » prévient l'agent immobilier. « Le marché immobilier souffrirait alors d'une baisse généralisée des prix et d'une chute soudaine des volumes de transactions (-40 % comme en 2008-2009). » prédit MeilleursAgents.com. Un avenir sombre se profilerait sauf pour les biens de grande qualité qui limiteraient la casse, conclut le groupe. Ils pourraient « voir leurs prix baisser de seulement 5 à 10 % grâce à leur statut de valeur refuge. Le prix des biens de moindre qualité serait lui amputé de plus de 10 % sur un marché bloqué comme cela avait été le cas en 2008 après la faillite de Lehman Brothers. »
Difficile pour les particuliers, vendeurs et acheteurs, de s'y retrouver sans disposer des outils nécessaires pour défendre un prix de vente ou négocier efficacement une baisse à l'achat. Dans tous les cas, le professionnel conseille de ne pas céder à la tentation de se débarrasser à tout prix de son bien ou encore de surévaluer son bien, ou encore de ne pas vouloir mettre le juste prix pour un bien de qualité correspondant à ce que l'acheteur recherche : « tout ne se vend pas vite et cher, tous les biens ne voient pas leurs prix augmenter, mais inversement tous les prix ne sont pas en baisse, tous les quartiers ne se valent pas et la qualité d'un bien est l'élément fondamental constitutif du prix (qualité du bâti, localisation, charges de copropriété, proximité des transports, écoles et commerces...). »
Sans céder à la panique, il faut être réaliste, au mieux le marché est en voie de stabilisation, voire de retournement. Face à des délais de vente qui s'allongent, les vendeurs ont intérêt à positionner leurs biens au bon prix dès la mise en vente. En période de troubles, plus que jamais, les acheteurs doivent faire le tri entre les biens de qualité qui se revendront toujours et les autres. Même dans le pire des scénarios, les biens de grande qualité « pourraient voir leurs prix baisser de seulement 5 à 10 % grâce à leur statut de valeur refuge. Les prix des biens de moindre qualité seraient [quant à eux] amputés de plus de 10 % sur un marché bloqué comme cela avait été le cas en 2008 après la faillite de Lehman Brothers. » conclut le président de MeilleursAgents.com
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