Crédit immobilier : les taux baissent, alors empruntez !

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Au mois d'août, la société de courtage en prêts immobiliers meilleurtaux.com annonçait déjà cette bonne nouvelle aux futurs acquéreurs d'un appartement ou d'une maison. Alors qu'ils suivaient une tendance haussière depuis la fin de l'année 2010, les taux d'emprunt immobilier stagnants depuis mai pourraient amorcer une baisse à la rentrée. Sandrine Allonier expliquait alors que « si la baisse de l'OAT se [poursuivait], les banques devraient être en mesure de proposer des taux réellement intéressants [au mois de septembre]. » Comme tous les Français qui se respectent, nous avons l'habitude de pointer du doigt les prévisions qui tombent à plat, alors cette fois rendons hommage à celles qui se réalisent.

Le taux de référence des banques au plus bas

Toujours selon le courtier en crédit immobilier, qui reçoit chaque début de mois les grilles de taux immobiliers appliqués par leurs partenaires bancaires. Au mois de septembre, la tendance est à la baisse des taux, entre 0,05 % et 0,30 % selon les établissements. Meilleurtaux.com ayant pour le moment une dizaine de barèmes en sa possession reste prudent et attendra le début de semaine prochaine pour confirmer cette information. Ces légères baisses de taux ne sont pas le fruit du hasard mais sont en phase avec l'évolution de l'OAT 10 ans, ..., qui retrouvent ses plus bas niveaux à 2,80 %, soit approximativement ceux que l'on a connu lorsque les taux d'emprunt immobilier étaient historiquement bas à 3,55 % de moyenne sur 20 ans, soit entre le 15 septembre 2010 et le 15 novembre 2010. A cette époque, l'emprunteur « idéal », celui qui aux yeux des banques ne présentent pas de risque, pouvait espérer obtenir un taux proche 3 % sur 20 ans.

Les taux des prêts immobiliers en baisse en septembre

Pour donner un ordre de grandeur, lorsque les taux ont commencé à remonter en fin d'année dernière, l'OAT 10 ans avait pour sa part grimpé de 2,98 % en novembre à 3,33 % en décembre et n'a pas cessé de monter en flèche jusqu'en avril (3,70 %) puis opérer une légère baisse ensuite. Corrélativement les taux fixes moyens offerts par les banques aux emprunteurs ont augmenté de décembre 2010 à la fin du mois d'avril 2011 puis se sont stabilisés depuis. En août, le taux fixe moyen négociés par les acquéreurs d'immobilier est d'environ 3,4 %. Meilleurtaux.com indique pour sa part avoir obtenu pour les bons dossiers de prêts un taux de 3,90 %.

Les écarts de taux entre les banques vont s'accroître

Les banques disposent d'une marge de manœuvre pour diminuer leur taux puisque l'OAT 10 ans -- Obligations assimilables du Trésor, taux de long terme des emprunts d'État - qui leur sert de référence pour déterminer les taux fixes des emprunts immobiliers - est largement en baisse à la fin du mois d'août à 2,80 % contre 3,16 % début août. Malgré le repli de l'OAT 10 ans, certaines enseignes bancaires pourraient par prudence ne pas diminuer les taux offerts aux emprunteurs. Il ne faut pas oublier que les banques connaissent actuellement des turbulences boursières et sont contraintes de respecter des niveaux de liquidités du fait des évolutions réglementaires relatives aux accords de Bâle III.

Faire jouer la concurrence entre les banques

De ce fait, Sandrine Allonier anticipe des écarts de taux importants entre les établissements« on se retrouve dans une situation où chaque banque va mettre en place sa propre stratégie. » « Sur 20 ans certaines banques vont proposer des taux à 4,60 % quand d'autres pour un même profil seront prêtes à descendre à 3,90 % » indique la responsable des études économiques de meilleurtaux.com. Mettre être concurrence différents établissements bancaires avant de signer un prêt sera ici encore une fois indispensable afin de bénéficier du meilleur taux possible.

Pourquoi de tels écarts de taux d'emprunt entre les banques ?

Chaque banque a sa propre stratégie, soit de conquête de clients en proposant des taux très bas. Le crédit immobilier est un bon moyen pour fidéliser ses clients sur une longue période et reste pour les banques le premier levier de conquête de nouveaux clients. Certaines enseignes bancaires misent donc sur des taux de crédit immobilier attractifs pour gagner des parts de marché. D'autres vont au contraire vouloir couper les robinets en fin d'année et axer leurs efforts commerciaux sur l'épargne, afin de faire rentrer des liquidités au bilan. Toutefois, septembre étant traditionnellement avec mars un mois très favorable aux transactions immobilières, avec un nombre de ventes très importantes. Bon nombre de banques vont sans doute proposer des taux relativement bas, si elles le peuvent pour gagner de la clientèle. Un argument de plus pour encourager les futurs propriétaires à faire jouer la concurrence entre les banques.

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