Depuis une trentaine d'années, les pouvoirs publics incitent fiscalement les épargnants à investir dans l'immobilier neuf afin de soutenir la construction de logements, là où il existe un réel besoin. Le dernier né des dispositifs de ce genre, qui comme ses prédécesseurs porte le nom de son créateur, en l'occurrence Scellier ancien ministre du Logement, ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu lors de l'achat d'un logement neuf destiné à la location non meublée. Jusqu'au 31 décembre 2011, après diverses et variées modifications, les investissements immobiliers estampillés Scellier permettent de profiter d'une réduction d'impôt de 22 % à condition que le logement acquis ou construit soit labellisé « bâtiment basse consommation », et de 13 % pour les autres. Dans le cadre du Scellier, il est possible de réaliser un investissement par an, pour un montant maximal de 300 000 euros. Au final il est donc possible d'obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 66.000 euros, étalée sur 9 ans. Et si le montant annuel de la réduction est supérieur à celui de l'impôt dû, l'excédent pourra être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes. En contrepartie, il faudra toutefois respecter de nombreuses conditions, notamment l'obligation de louer non meublé pendant 9 ans à une personne qui en fait sa résidence principale et de fixer un loyer respectant un plafond déterminé selon la situation géographique du bien.
Souvent décrié parce qu'il ne permettrait pas de construire des logements là où la demande locative n'est pas satisfaite mais aussi parce qu'il entrainerait une augmentation non justifiée des prix, le Scellier va à nouveau être modifié. Moins attractif, le Scellier sera également mois coûteux, une aubaine alors que le gouvernement cherche à faire des économies. Ce sera également la dernière modification puisque le dispositif sera totalement supprimé en 2013. En attendant, du 1er janvier au 31 décembre 2012, la loi Scellier sera recentrée sur les logements verts (BBC-Effinergie) et la réduction d'impôt accordée sur le prix d'achat du logement neuf sera réduite de 22 % à 13 %. En effet, l'abaissement spécifique du dispositif Scellier ramènera son taux de 22 % à 16 % et le coup de rabot général des niches fiscales de 15 % le fera finalement descendre à 13 %.
Autre changement et non des moindres : l'avantage fiscal Scellier serait réservé exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label « bâtiments basse consommation» et aux logements rénovés assortis d'un label attestant d'un niveau de performance énergétique exigeant.
A cette diminution de taux viendra s'ajouter une diminution du plafond maximum de l'investissement prix en compte pour la réduction d'impôt. Le plafond d'investissement sera modulé en fonction du lieu d'implantation du logement et de la surface du logement sans pouvoir dépasser le plafond de 300.000 euros.
Toutefois, les parlementaires ont organisé une transition entre le dispositif qui s'applique en 2011 et celui de 2012, dont le taux baissera sensiblement. Ainsi, lorsque le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement de réaliser un investissement immobilier prenant la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Dans ce cas, la réduction d'impôt s'applique aux taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis ou construits en 2011. En pratique, pour bénéficier du maintien du dispositif de 2011 avec un taux de réduction fiscale de 22 % ou de 13 % pour un logement non vert, deux conditions sont requises : d'une part, le contrat de réservation doit avoir été signé avant le 31 décembre 2011 ; d'autre part, l'acte authentique doit avoir été signé avant le 31 mars 2012. Il se pourrait toutefois que le taux de 22 % et de 13 % soient diminués de 15 % pour tenir du coup de rabot général.
Un régime transitoire devrait également être mis en place pour les logements qui font l'objet d'un dépôt de permis de construire déposé au plus tard le 31 décembre 2011 et pour lesquels le contribuable ne justifie pas niveau de performance énergétique globale requis, la réduction d'impôt s'appliquerait, au taux de 6 % ou 8 %, à la condition que l'acquisition intervienne au plus tard le 31 décembre 2012 ; lorsque les logements sont acquis après cette date, la réduction d'impôt ne s'appliquerait plus. Un certain manque de clarté accompagne ces mesures temporaires qui devraient faire l'objet d'éclaircissements très prochainement. En attendant, il est encore temps de profiter d'un taux de 22 % pour un logement BBC et de 13 % pour un non-BBC. D'ailleurs de nombreux promoteurs ont encore des stocks à écouler, certains ont même lancé des opérations spéciales.
Ainsi, Cogedim lance la Nuit de l'Investissement, six heures entièrement dédiées à l'investissement locatif, dans toute la France. En effet, le mardi 13 décembre 2011, de 18 heures à minuit, Cogedim organise une opération dédiée à ses clients pour leur offrir une dernière opportunité d'investir dans un logement neuf en bénéficiant du dispositif Scellier 2011, soit 22% de réduction d'impôts sur 9 ans, ou du dispositif Censi-Bouvard, soit 18 % de réduction d'impôts sur 9 ans pour les résidences services. Cette opération se déroulera sur neuf sites où Cogedim est implanté : Paris, Nice, Lyon, Annecy, Grenoble, Marseille, Toulouse, Bordeaux et Nantes. Ceux qui n'ont pas forcément l'envie de devenir propriétaires d'un bien acheté précipitamment ou encore d'endosser les responsabilités qui vont avec le statut de propriétaire peuvent s'orienter vers les SCPI Scellier. Cet investissement pierre-papier ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux que pour l'acquisition d'un logement en direct. A lire sur ce sujet : Réductions d'impôt : plus que cinq semaines pour agir
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