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Immobilier : les propositions de Nicolas Sarkozy seront-elles efficaces ?

31/01/2012 - 14:20 - Sicavonline (mis à jour le : 11/09/2014 - 14:28)



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Immobilier : les propositions de Nicolas Sarkozy seront-elles efficaces ?

Le logement est l'une des principales préoccupations des Français. Il est donc logique que les candidats à la présidentielle et l'actuel chef de l'Etat s'intéressent au sujet. Arrivé en fin de mandat Nicolas Sarkozy lance ce qui sera peut-être sa dernière proposition pour pallier au manque de logements. Le candidat socialiste François Hollande a lui aussi prévu un volet « logement » dans « ses 60 engagements » pour la France. Ces différentes mesures sont-elles appropriées et aptes à régler la crise du logement à laquelle doivent faire face de nombreux français ?

Le président de la République, Nicolas Sarkozy, s'attaque au problème du logement de manière plutôt inattendue. Dimanche 29 janvier, le chef de l'Etat, a en effet dévoilé ses plans pour remédier au manque de logements en France. Contrairement au candidat à la présidentielle socialiste, François Hollande, Nicolas Sarkozy ne veut ni encadrer les loyers ni centrer son projet sur l'habitat social.

Le débat Hollande-Sarkozy à travers la crise du logement

En effet, le favori des sondages dans la course à la présidentielle François Hollande déclare dans ses 60 engagements « Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d'encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation. Je mettrai en place pour les jeunes un dispositif de caution solidaire. J'agirai pour que soient construits au cours du quinquennat 2,5 millions de logements intermédiaires, sociaux et étudiants, Je porterai à 25% les exigences en matière de construction de logements sociaux et je favoriserai la mixité sociale en imposant une règle des trois tiers bâtis : un tiers de logements sociaux locatifs à loyer modéré, un tiers de logements en accession sociale, un tiers de logements libres. » Toutefois, les promesses de François Hollande restent des projets à l'horizon des élections présidentielles alors que la proposition de Nicolas Sarkozy devrait prendre forme dès le 8 février dans un projet de loi ensuite présenté aux parlementaires.

La solution de Nicolas Sarkozy : construire des logements « plus hauts et plus grands »

Cette initiative du gouvernement consiste à promouvoir la construction de logements et l'agrandissement de maisons déjà construites en passant par une augmentation de 30 % des droits à construire. La réglementation française est telle que la hauteur et la surface d'une construction, immeuble ou maison individuelle, ne peuvent pas dépasser certaines limites. Limites calculées en fonction de la taille du terrain sur lequel s'élèvera cette construction. C'est précisément cette réglementation que Nicolas Sarkozy veut changer. Il propose donc d'augmenter ce droit à construction de 30 %. Autrement dit, à terrain constructible de surface égale, un immeuble dont le nombre d'étages ne peut être supérieur à 6 pourra alors en compter 8. De la même façon, une famille propriétaire de sa maison pourra agrandir son logement si elle le souhaite.

François Fillon précise les propositions du président de la République

Mais « il ne s'agira pas de faire n'importe quoi  » a assuré François Fillon, ajoutant que « le texte que nous proposerons laissera toujours aux collectivités le pouvoir de juger cette majoration.  » En d'autres termes, les collectivités locales auront le pouvoir de ne pas appliquer cette mesure temporaire. Elle devrait en effet ne s'appliquer que pendant 3 ans et le premier ministre a également précisé que « cette mesure ira de paire avec l'accélération de la libération des terrains publics. »

L'augmentation des droits à construire va-t-elle freiner la progression des prix des logements ?

Cette dernière précision suffira-t-elle à enrayer les critiques déjà très nombreuses envers cette mesure qui selon Nicolas Sarkozy « va augmenter considérablement le nombre de logements » et « fera donc pression sur les prix » car, affirme-t-il, les prix immobiliers grimpent faute de logements en nombre suffisant. Toujours d'après lui, l'augmentation du droit à construire fera donc baisser les prix de l'immobilier et des loyers. Pourtant, de nombreux professionnels du secteur immobilier sont déjà convaincus de l'insuffisance de cette disposition voire de son inefficacité, qui a tout de même le mérite de ne pas amputer le budget de l'Etat. Critiques auxquelles s'ajoute celle des défenseurs du patrimoine qui craignent déjà de voir grimper les immeubles jusqu'au ciel.

Le prix des terrains pourraient au contraire augmenter

Ainsi, l'Union des Maisons Françaises(UMF) n'est pas du tout convaincue par les choix du gouvernement. Pour ce syndicat représentant des constructeurs « le diagnostic est bon, mais les remèdes inappropriés. » « L'octroi de droits à construire supplémentaires n'est qu'une solution à la marge, car le droit de construire n'est pas identique à la capacité financière de construire, tant pour les professionnels que pour les ménages » précise l'UMF. D'autant que rien ne prouve que la mesure aboutisse à une baisse des prix comme le soutient Nicolas Sarkozy. Au contraire, l'UMF craint, à l'instar de beaucoup d'autres professionnels de l'immobilier, qu'au contraire la mesure conduise à « un renchérissement du coût [des terrains]. » En effet, comment éviter que les propriétaires de terrains situés dans des zones où le nombre de logements est insuffisant soient tenter d'augmenter les prix et donc au final le coût et par ricochet le prix des logements ? En plus de ce risque, le président de Nexity, Alain Dinin, affirme que ce changement n'aura d'impact que dans trois ou quatre ans.

« Un programme commun, Hollande-Sarkozy, pour sortir de la crise du logement » ironise CAFPI ?

Cette augmentation des droits à construction n'est donc pas totalement satisfaisante mais elle permettrait néanmoins selon Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI, « de densifier le logement en zone tendue ». Mais afin de répondre au besoin actuel en matière de logements « il faudrait ajouter à cette proposition, celle du candidat Hollande d'offrir les terrains de l'Etat aux collectivités locales avec l'obligation d'y construire du logement dans les 5 ans » suggère Philippe Taboret (CAFPI). Un don dont Nicolas Sarkozy ne veut pas entendre parler et auquel il préfère une vente afin de ne pas « ruiner l`Etat. »

D'autres remèdes à la pénurie de logements

Alors quelles solutions faut-il mettre en œuvre ? L'UMF conseille d'autres remèdes à la pénurie de logements : « desserrer les contraintes réglementaires, alléger les plus-values sur les terrains à bâtir et mettre un taux de TVA réduit pour favoriser l'accession des classes moyennes et modestes. »

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