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Contrôle fiscal : pratiquer un loyer inférieur à celui du marché peut coûter cher

06/02/2012 - 16:56 - Sicavonline



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Contrôle fiscal : pratiquer un loyer inférieur à celui du marché peut coûter cher

La générosité des contribuables n'est pas toujours récompensée. En effet, si le fisc considère que le montant du loyer perçu par un propriétaire est (anormalement) inférieur à celui du marché, il est en droit de procéder à un redressement fiscal. Par le biais de cette rectification fiscale, le contribuable est astreint à payer des impôts sur des revenus fonciers fictifs jamais encaissés. Pour ceux qui se demandent donc s'ils doivent réduire le loyer d'un proche ou le loger gratuitement, le fisc a déjà choisi ... à leur place !

Paul Jeanneteau, député UMP du Maine et Loire, souhaite que le gouvernement agisse pour éviter que les contribuables qui aident leurs enfants en leur louant un logement à bas prix soient la cible de l'administration fiscale.

Les propriétaires peuvent-ils sans risque fixer un loyer inférieur à celui du marché ?

En effet, le fisc est aujourd'hui en droit de redresser le propriétaire d'un logement s'il estime que le montant du loyer demandé est anormalement inférieur à celui du marché. Le redressement fiscal consiste alors à réintégrer dans les revenus fonciers de ce propriétaire la différence entre le loyer du marché et le loyer réellement pratiqué. Le propriétaire est alors dans l'obligation de payer des impôts sur des montants de loyer jamais encaissés. Le député Paul Jeanneteau considère que « l'attitude de l'administration fiscale n'encourage pas la solidarité familiale » et « souhaiterait connaître les mesures que le gouvernement envisage de mettre en œuvre afin que de tels agissement n'aient plus cours. » Afin d'obtenir une réponse du gouvernement, le parlementaire a directement posé la question au ministre de l'Economie.

Les réductions de loyers taxées par le fisc

Presque six mois après le dépôt de sa question à l'Assemblée nationale, les services du ministère de l'Economie viennent enfin de lui répondre. Sans surprise, Bercy n'est pas décidé à modifier cette pratique fiscale désormais très répandue. Les services du ministère ont ainsi rappelé que « ces principes, conformes à la jurisprudence du Conseil d'Etat, ne contredisent pas les gestes de solidarité envers la famille et le proche entourage et n'ont pas vocation à être modifiés. » Pour comprendre le raisonnement de l'administration fiscale, qui comme le rappelle Bercy s'appuie sur la jurisprudence du Conseil d'Etat, il est nécessaire de revenir sur les règles d'imposition des revenus fonciers.

Mise à disposition gratuite ou loyer du marché : le fisc n'admet pas l'entre-deux

En effet, les revenus perçus grâce à la location d'un logement sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En contrepartie, les charges sont déductibles de ces revenus et viennent donc minorer l'impôt dû. C'est pourquoi certains contribuables choisissent de louer leur logement à bas prix au lieu d'en laisser la disposition gratuite à leur proche dans l'objectif de pouvoir déduire les charges de leur impôt sur le revenu. Plus le loyer est bas plus ils peuvent espérer réduire leur imposition globale à l'impôt sur le revenu. A l'inverse, le propriétaire d'un logement qui décide de s'en réserver la jouissance, résidence principale ou secondaire par exemple, ne perçoit pas de loyer imposable et n'a alors pas le droit de déduire les charges afférentes à ce bien. Aussi, il peut en disposer librement et le mettre gratuitement à la disposition d'un tiers, qu'il soit ou non un membre de sa famille, sans y être tenu par un contrat de location.

Le fisc condamne les réductions de loyers

C'est pourquoi le conseil d'Etat a à plusieurs reprises confirmé la position du fisc. Pour éviter les abus, l'administration fiscale n'admet pas qu'un loyer soit anormalement bas alors que les charges sont elles entièrement déductibles du revenu imposable. Après avoir rappelé que d'une manière générale, un bail ne saurait être écarté pour le seul motif qu'il comporterait un prix de loyer atténué, Bercy persiste à redresser les propriétaires qui appliquent un loyer en dessous des loyers habituellement pratiqués.

Une pratique jugée conforme par les magistrats

Le Conseil d'État a admis que le prix des loyers doit être augmenté du montant du « cadeau » que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas. À cet égard, les magistrats considèrent comme anormalement bas « le loyer qui est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location, sans que le propriétaire puisse justifier d'aucune circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à la location des immeubles pour un prix normal. » Dans ce cas, l'administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant « cadeau » que le propriétaire a consenti à son locataire.

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