La taxation des plus-values immobilières bientôt métamorphosée

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Pendant la campagne électorale, François Hollande le candidat PS, officiellement élu président de la République le 6 mai dernier, n'a pas caché ses intentions en matière de fiscalité. Le nouvel occupant de l'Elysée a notamment promis de revenir sur l'imposition des plus-values immobilières. Une nouvelle occasion de remettre en cause une mesure adoptée sous Nicolas Sarkozy. Depuis le 1er février 2012, le délai nécessaire pour obtenir une exonération d'impôt sur les plus-values immobilières (hors résidence principale) est passé de 15 ans à 30 ans. François Hollande, s'il ne reviendra pas à la situation d'avant 2012, a dans l'idée de restituer les règles d'imposition des plus-values immobilières qui prévalaient jusqu'en 2003. A cette date, le calcul des plus-values tenait compte de l'érosion monétaire (le prix d'acquisition qui servait à déterminer le montant de la plus-value imposable était réévalué en fonction de l'érosion monétaire constatée depuis la date de l'acquisition, en cas de cession plus de 2 ans après l'acquisition) et l'abattement pour durée de détention était de 5 % par année après la deuxième année. Les vendeurs n'avaient donc pas à payer d'impôt dès lors que le bien cédé était détenu depuis plus de 22 ans.

Base d'imposition plus faible, taux plus élevés pour les plus aisés

Mais si à l'époque la base d'imposition était plus faible qu'actuellement, le taux d'imposition de la plus-value immobilière n'était pas forfaitaire (19 % hors prélèvements sociaux) mais progressif. Autrement dit, la plus-value immobilière était soumise au barème de l'impôt sur le revenu. La plus-value immobilière était donc imposée selon le niveau de la tranche marginale d'imposition des ménages. Les foyers fiscaux disposant de revenus confortables soumis à la plus haute tranche d'imposition peuvent donc être pénalisés par ce mode d'imposition. Cette règle d'imposition tient compte du niveau de ressources du vendeur et pénalise davantage les plus hauts revenus. Il s'avère toutefois que dans bien des cas, dès lors que le bien est détenu depuis un certain nombre d'années, le montant de la plus-value réellement imposable (montant de la plus-value moins l'abattement pour durée de détention) est inférieur à ce qu'il est dans le cadre du régime actuel.

A qui profitera ce changement ?

Pour évaluer l'intérêt d'attendre un tel changement pour se positionner, il faut se reporter à la date d'acquisition de son bien immobilier et à sa tranche marginale d'imposition. Par exemple, un contribuable soumis à la plus haute tranche actuelle du barème de l'impôt sur le revenu qui réalise une plus-value d'environ 70.000 euros grâce à la vente d'un logement détenu depuis 2004, le régime fiscal d'avant 2003 envisagé par François Hollande est avantageux pour une cession en 2012. Néanmoins, chaque situation est particulière, des calculs spécifiques sont donc nécessaires afin de déterminer s'il est avantageux d'attendre que François Hollande modifie les règles du jeu en la matière.

La preuve par l'exemple

Si l'on reprend le même exemple mais pour un bien acquis en 1990, soit depuis plus de 23 ans, l'imposition d'une plus-value de 70.000 euros se monte actuellement à environ 12.000 euros tandis qu'avec le régime de 2003 son montant serait nul.

Une mise en œuvre complexe

Pour éviter de perdre d'importantes recettes en 2013, le gouvernement Ayrault propose de maintenir les deux systèmes pour éviter de décaler d'une année les recettes fiscales. L'année de la vente du bien, la plus-value continuera de supporter un prélèvement forfaitaire en guise d'à-valoir. L'année suivante, la plus-value sera soumise au barème de l'impôt sur le revenu. Il faudra alors retrancher la somme soumise au prélèvement forfaitaire, versée à titre d'avance, du montant réellement dû soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Si l'opération fait apparaître un solde positif, les contribuables devront payer le surplus au fisc, ce qui sera le cas pour les plus aisés, soumis aux plus hautes tranches de l'impôt sur le revenu (à compter de 30 %). A l'inverse, les contribuables soumis aux tranches inférieures (5,5 % et 14 %) du barème se verront rembourser la différence.

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