François Hollande avait consacré une large partie de son programme électoral au logement. Une première étape est franchie avec l'encadrement des loyers privés qui précède l'élaboration d'un véritable plan sur le logement.
Entrée en vigueur le mercredi 1er août par décret, l'encadrement des loyers inquiète de nombreux propriétaires comme l'a soulignée l'UNPI (l'Union nationale des propriétaires immobiliers), pour qui la mesure sera inefficace. Pire encore, d'après son président Jean Perrin, l'encadrement des loyers entraînera « le désintérêt pour un investissement dans le locatif » et donc « diminuera l'offre locative et fera flamber les prix et donc rendra plus difficile encore l'accès au logement des plus modestes. » Pierre Alberola, Président d'Omnium Finance, est encore plus virulent. Selon lui, le remède sera pire que le mal et aboutira inexorablement à la surtaxe des propriétaires de logements vides... Une autre erreur aux dires du patron de la Holding. Quant à la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), elles « saluent la volonté du Ministère du Logement et de l'Egalité des Territoires de ne pas céder au dogmatisme du blocage strict des loyers ou de leur révision à la baisse, » mais estiment « que les zones concernées par la mesure ne sont pas correctement définies. » Un avis que ne partage pas la Confédération nationale du logement (CNL). Selon l'association de défense des locataires, la mesure est positive mais ne va pas assez loin contre la crise du logement. Pour que chacun puisse se faire une opinion sur le sujet et mesurer la portée de ce dispositif, voici 10 questions-réponses sur l'encadrement des loyers.
Seuls les propriétaires de logements privés les donnant en location sont susceptibles d'être limités par l'encadrement des loyers.
Le décret s'applique à la relocation d'un logement ou au renouvellement du bail d'un logement. Avant la publication du décret, seules les augmentations de loyer en cours de bail étaient encadrées. Ainsi, à condition que le contrat comporte une clause de révision du loyer fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL), un propriétaire peut décider chaque année d'une augmentation, à la date à la date anniversaire du bail ou à la date stipulée dans le contrat. A condition d'obtenir l'aval de son locataire, le bailleur peut augmenter le loyer s'il réalise des travaux. A Paris, un décret limitait également l'augmentation des loyers à l'occasion du renouvellement d'un bail. Suite à la publication du décret sur l'encadrement des loyers, il est abrogé.
L'encadrement des loyers s'applique uniquement aux locations à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Par conséquent, les logements meublés, les résidences secondaires et les locations saisonnières ne sont pas soumis au décret. De même que les logements précédemment loués meublés ou de manière saisonnière.
L'encadrement des loyers ne vise pas l'ensemble du territoire hexagonal mais uniquement les zones où des tensions anormales sont constatées. Partant le décret s'applique à 27 agglomérations en métropole et 11 dans des départements d'outre-mer : - en métropole : Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, la Rochelle, le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse ; - en outre-mer : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre. Pour connaître l'ensemble des communes concernées, le ministère du Logement met à disposition sur son site internet une carte de France interactive. Ce module permet de savoir en quelques clics si telle commune ou agglomération relève du décret mais aussi de calculer le montant maximum d'augmentation du loyer dans ces zones couvertes par le décret.
Lors de la conclusion ou du renouvellement d'un bail dans ces agglomérations entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, le loyer demandé par un bailleur ne peut plus dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, revalorisé sur la base de l'IRL.
Des dispositions particulières sont toutefois prévues pour ne pas pénaliser les propriétaires qui pratiquent un niveau de loyer inférieur au prix du marché ou ceux qui souhaitent rénover leur logement. Des exceptions sont ainsi prévues pour : - les logements neufs ; - les logements décents faisant l'objet d'une première location ; - les logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou remise en conformité avec les caractéristiques d'un logement décent ; - les logements vacants devenus décents à la suite de travaux de mise en conformité avec les normes de décence ; - les logements vacants ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année de loyer.
En cas de conflit, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la conciliation n'aboutit pas, le locataire, qui se verrait appliquer un loyer supérieur aux limites fixées par le décret, pourra intenter une action devant le juge d'instance afin de demander la restitution des loyers indûment versés. Néanmoins, le décret n'oblige pas le propriétaire à communiquer au nouveau locataire l'ancien loyer appliqué, ce qui en pratique limite la possibilité pour le locataire de vérifier que le propriétaire respecte l'encadrement.
Le ministère met à la disposition de tous un numéro de téléphone gratuit (0 805 160 111) où des spécialistes des agences départementales d'information sur le logement (ADIL) répondent aux questions individuelles.
L'encadrement des loyers est une mesure d'urgence amené à disparaître après une année d'application. Il devrait être suivi par d'autres dispositions, à savoir un programme de mobilisation du foncier, des moyens incitatifs forts pour soutenir et accompagner les élus qui construisent, rechercher des investisseurs soucieux d'investir leur argent dans une cause utile « celle de fournir un toit à un ménage » mais aussi développer l'habitat écologique et construire 500.000 logements par an.
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