La loi Malraux, adoptée en 1962, favorise la réhabilitation de biens immobiliers de caractère par le biais de la fiscalité. Elle a pour objet d'encourager les particuliers à rénover des biens immobiliers anciens ou classés situés dans des zones particulières du territoire. Outre la préservation du patrimoine architectural français, le dispositif Malraux permet de remettre sur le marché de la location des maisons ou appartements vétustes haut de gamme ayant un cachet certain et faisant partie intégrante du patrimoine architectural. Ces biens sont principalement situés dans les centres-villes. L'avantage fiscal n'est accordé qu'à la condition que le propriétaire du lieu loue son bien pendant au moins 9 ans.
L'avantage fiscal Malraux consiste en une réduction d'impôt sur le revenu plafonnée. L'enveloppe des travaux déductibles ne peut pas dépasser 100.000 euros par an. Cette réduction d'impôt sur revenu, dont le taux varie selon le secteur ou la zone concernés (22 % ou 30 %), s'applique aux contribuables domiciliés en France et en fonction des dépenses de restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009. Pour alléger la tâche des investisseurs, le dispositif Malraux est accessible via la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Mais quelle que soit la forme de l'investissement réalisé, en direct ou par le biais d'une SCPI, il est nécessaire de se conformer à la stricte réglementation déclarative définie par le législateur. La réforme opérée en 2009 est d'ailleurs assortie de nouvelles modalités déclaratives dont le non-respect est susceptible de priver l'investisseur de l'avantage fiscal. Pour écarter ce risque, l'investisseur doit joindre à sa déclaration de revenu au titre de laquelle il demande à profiter de la réduction d'impôt une note annexe qui comporte les éléments suivants : - son identité et son adresse ; - l'adresse du local concerné et la mention qu'il est situé, selon le cas, dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ; - la date, selon le cas, d'approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration ; - la date de délivrance du permis de construire ou d'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable ; - l'affectation, à usage d'habitation ou à usage autre que l'habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ; - le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement; - l'engagement de louer, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d'habitation, pendant au moins les neuf années suivant l'achèvement des travaux, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ; - lorsque les travaux sont achevés, la date de leur achèvement ; - lorsque le logement est mis en location, la date de prise d'effet du bail. Le candidat à la réduction d'impôt Malraux doit également joindre une copie des documents suivants : - la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration, sauf si ce document a déjà été produit au titre d'une année antérieure ; - l'autorisation d'urbanisme, accompagnée de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, sauf si ce document a déjà été produit au titre d'une année antérieure ; - les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d'une vente d'immeuble à rénover, le contrat. Les factures ou le contrat doivent mentionner l'adresse de réalisation des travaux ainsi que leur nature et leur montant ; - lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux ; - le bail. Si le local n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé, le bail est joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle celui-ci est signé. En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, une copie du nouveau bail est jointe à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu.
Lorsque l'investissement n'est pas effectué en direct mais par le biais d'une SCPI, cette dernière doit impérativement communiquer à ses associés, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, un document établi en double exemplaire comportant les éléments suivants : - l'identité et l'adresse des associés ; - le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé ainsi que le montant du capital souscrit et les modalités de calcul de la réduction d'impôt correspondant aux droits des associés ; - la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds correspondant ; - le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre de l'année précédente et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ; - l'attestation qu'au minimum 65 % du montant de la souscription servent exclusivement à financer des dépenses déductibles et que 30 % au minimum servent exclusivement à financer l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles éligibles. Ces pourcentages s'apprécient au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte ; - l'adresse des immeubles concernés, leur date d'acquisition, la date du dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux et la date d'achèvement des travaux ; - l'attestation que le produit de la souscription annuelle est intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci ; - l'engagement par la société de louer l'immeuble pendant 9 ans. Afin de ne pas se voir refuser l'avantage fiscal, le porteur de parts de SCPI doit également faire parvenir au fisc un engagement de conservation des parts pendant au moins 9 ans.
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