Immobilier : « la crise est loin d'être finie », Michel Mouillart

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Sur le marché de l'immobilier, vendeurs et acheteurs ne sont plus du tout en phase. Telle est la principale information du dernier baromètre des prix fourni par MeilleursAgents.com. A Paris, l'offre et la demande ne se rencontrent plus. Les rares acheteurs solvables attendent une baisse significative des prix immobiliers pour passer à l'acte, et les vendeurs, tout aussi rares, continuent de croire que les prix augmentent. Dans ce contexte, le marché se grippe. La modération des prix enclenchée depuis le mois de mai, certes modeste selon MeilleursAgents.com, semble donner raison aux acheteurs. Cette baisse des prix pourrait relancer le marché, à condition bien sûr que les banques jouent le jeu du crédit. Mais en ont-elles les moyens ? Non selon Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université de Paris-X-Nanterre c'est pourquoi il n'envisage pas un tel scénario. Invité, conjointement par Sadone Immobilier et CMS Bureau Francis Lefebvre, à livrer son opinion lors d'un colloque autour de l'immobilier résidentiel, l'économiste n'a pas ménagé son auditoire. D'après lui, le mal est trop profond pour envisager une amélioration à court terme. « Le marché s'est retourné à l'été 2011 avec le déclenchement de la crise de la dette souveraine, dont la principale caractéristique a été le gel du marché interbancaire entamant l'accès aux ressources des établissements financiers. En conséquence, nous avons assisté à un effondrement de la production de crédits immobiliers. S'y ajoute début 2012, la suppression du prêt à taux zéro dans l'ancien avec pour effet un marché immobilier qui dévisse dans les mêmes conditions qu'à l'automne 2008 » résume l'économiste.

Le robinet des crédits immobiliers est très resserré

Malheureusement, la comparaison entre la crise actuelle et celle de 2008 s'arrête là. Car le directeur scientifique de l'Observatoire Crédit Logement/CSA n'entrevoit pas l'espoir d'un rebond. Lors de la précédente crise immobilière, « les interventions publiques ont non seulement permis de contenir la crise mais aussi de préparer les marchés au redémarrage ». A cette époque, « l'Etat est venu en aide aux banques sous couvert qu'elles s'engagent à faire progresser l'encours des crédits immobiliers aux particuliers de 4 % par an. Ce type d'engagement n'a pas été pris aujourd'hui, » notamment faute de moyens, regrette vivement Michel Mouillart.

Les prix immobiliers vont-il baisser ?

Dans ce contexte, les prix peuvent fléchir de telle sorte que le marché se fluidifie ? La réponse de Michel Mouillart ne prête guère à l'optimisme : « Il y a une croyance populaire qui veut que les prix de l'immobilier vont baisser, voire que la bulle immobilière va éclater. Y compris au sein des pouvoirs publics qui ont supprimé les aides à l'accession pour peser sur les prix. Dans la réalité, il est peu probable que les prix baissent. »assure l'universitaire. Certes, concède-t-il, « les prix ont déjà un peu reculé, mais devraient davantage stagner en France, comme au début des années 90, à quelques exceptions locales ».

Duflot, PTZ + : des opérations de communication gouvernementale

Les mesures envisagées par le gouvernement Ayrault en faveur de l'immobilier n'y changeront rien, Michel Mouillart en est convaincu. L'économiste se demande comment il pourrait en être autrement alors que l'exécutif n'a pas les moyens de financer ses ambitions en matière de logements. Selon le professeur d'économie « L'Etat [...] s'inscrit dans une logique de communication. Par exemple, la réinstauration du prêt à taux zéro dans l'ancien suppose des moyens budgétaires qui ne sont pas inscrits à ce jour dans le budget du ministère du Logement. Sur les 820 ME [...] alloués au PTZ+ dans la prochaine loi de finances, 800 ME sont réservés au logement neuf et seulement 20 ME à l'ancien ». Le nouveau dispositif fiscal d'incitation à l'investissement « Duflot » ne sera guère plus efficace. Au-delà du manque de moyens de l'Etat pour soutenir sa politique en faveur du logement, le Duflot sera fortement contraignant. D'abord, il sera soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros par an, ce qui limitera l'engagement des ménages susceptibles d'investir. Ensuite, et c'est sans doute aux dires de Michel Mouillard le principal obstacle à son application, le régime Duflot est soumis à un double plafonnement très contraignant. A l'instar de l'ancien dispositif Besson, les ressources et les loyers seront plafonnés. A l'époque le Besson a entraîné la construction de seulement 20.000 logements par an et non les 40.000 unités attendus grâce à la mise en place du Duflot. L'objectif n'est donc pas tenable selon l'économiste, qui souligne que le Duflot est en fait un dispositif qui demande aux investisseurs privés de faire du logement social en échange d'un avantage fiscal. Une raison de plus de prédire l'échec de ce projet.

Les banques ne prêtent plus qu'aux ménages aisés

Le manque de moyens de l'Etat combiné à l'incapacité des banques de prêter au plus grand nombre, et plus particulièrement aux primo-accédants modestes, à cause de Bâle III, ne permettent pas d'envisager une relance du marché immobilier. « La situation du marché [immobilier] est aujourd'hui complètement bloquée et risque de le rester quelques années encore. » alerte Michel Mouillart.

Les ventes et les prix vont stagner aux niveaux d'aujourd'hui

Dans ce contexte de « dynamique récessive durable », l'universitaire ne voit pas d'issue à moyen terme. Il compare la crise actuelle du marché immobilier avec celle du début des années 1990, qui faut-il se souvenir n'a pris fin qu'en 1997/98. Toutes les banques se sont alors dotées de salles de marché. Ce changement leur a permis de mobiliser de nouvelles ressources partout dans le monde et d'ouvrir les crédits immobiliers au plus grand nombre. Avant cette ouverture, les prix comme aujourd'hui n'ont que modestement fléchi. Michel Mouillart présume qu'il en sera de même dans les années à venir.

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