Immobilier : faut-il s'attendre à une baisse des prix l'an prochain ?

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Après un rapide tour d'horizon du marché immobilier, les représentants des Notaires de France ne peuvent que constater l'ampleur des dégâts dans leur dernière note de conjoncture immobilière. A fin août, le volume des transactions dans l'ancien a perdu 17 % sur un an. D'après les notaires, l'année 2012 se rapproche dangereusement du triste record de 2009. Cette année-là, en pleine crise des « subprimes », les ventes sont passées sous la barre des 600.000. Les notaires estiment qu'elles ne devraient toutefois pas renouer avec ce bas niveau mais se situer aux alentours des 650.000 transactions à fin 2012. Elles seront donc bien en deçà des plus hauts relevés dans les années 2000 à 2007 et surtout l'an dernier (850.000 transactions). Si dans le neuf, la situation apparaît moins dramatique, elle reste préoccupante. Au deuxième trimestre 2012, les ventes d'appartements neufs accusent un recul annuel d'environ 14 %. Du côté des maisons individuelles, la baisse serait d'à peu près 18 %. Le recul des ventes de logements touche donc tous les types d'habitats mais n'a pas encore d'impact réel sur les prix.

Vers un retournement du marché immobilier et du prix des logements ?

Sur ce terrain, les notaires notent une quasi-stabilité. En province, les appartements dans l'ancien affichent encore une très faible progression (+ 0,1 % entre les 2eme trimestres 2011 et 2012) tandis qu'une légère baisse vient réduire le prix des maisons (- 1,3 %). Au-delà de ces moyennes, les officiers ministériels relèvent de fortes disparités. Dans certains départements, l'ajustement des prix à la baisse se confirme, mais ce mouvement reste aujourd'hui circonscrit aux zones peu tendues. Ils relèvent des évolutions inférieures à - 5 % dans 9 départements pour les appartements et 34 départements pour les maisons. A l'inverse, 4 départements affichent des augmentations supérieures à 10 %. Ainsi, les prix des appartements dans les villes de Caen, Strasbourg, Rouen ou Metz connaissent une baisse comprise entre 5 % et 10 %, alors qu'à Poitiers, Bordeaux ou Lille, ils continuent de croître, entre 5 % et 10 % sur un an. Pour les maisons, le constat est comparable avec un marché de plus en plus hétérogène. Certaines villes enregistrent encore des hausses de prix non négligeables soutenues par la démographie et l'activité économique. Dans les grandes agglomérations telles que Marseille, Lyon, Bordeaux ou encore Montpellier, où le marché varie d'un quartier à l'autre, les prix évoluent entre - 2 % et + 2 %. Le marché immobilier est-il en passe de se retourner ? Les prix vont-ils enfin baisser et les ventes reprendre ? Le constat des notaires sur la situation du marché immobilier n'est pas très encourageante et leurs perspectives guère plus prometteuses. Pétrifiés par des annonces fiscales éparses, les vendeurs, et dans une moindre mesure les acheteurs, restent très attentistes.

Des annonces fiscales contre-productives

Les notaires craignent même que les dernières annonces fiscales du gouvernement aggravent la situation. En cause, le projet de loi de finances, qui prévoit d'accorder un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values immobilières (hors terrain à bâtir) réalisées en 2013. Cette mesure pourrait conduire les vendeurs à repousser leur projet de vente à l'an prochain pour bénéficier de cet avantage fiscal. Résultat, le chiffre des ventes sur l'année 2012 pourrait être revu à la baisse et flirter avec le triste record de 2009, soit 594.000 transactions. Au final, cet effet d'aubaine sur la fiscalité des plus-values immobilières entrainerait une perte de recettes pour les départements et les communes que le Conseil supérieur du Notariat juge « non négligeable ».

Un marché immobilier à deux vitesses

Du côté des prix, pas de bouleversement à attendre dans les mois qui viennent. Dans les zones tendues, ils devraient encore afficher une certaine résistance. Les notaires excluent toujours le retour de la démesure mais les prix ne devraient pas accuser de fortes baisses. D'après leurs prévisions, les prix resteront stables ou connaîtront de très légères variations, à la hausse ou à la baisse, à Paris et plus généralement en l'Ile-de-France ainsi que dans les grandes métropoles de province dynamiques telles que Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice. Sur les autres territoires, les notaires anticipent une baisse des prix relativement plus marquée. « 2012 actera globalement d'une baisse plus ou moins accentuée sans atteindre l'ampleur des décrochages constatées au moment du trou d'air immobilier de 2008/2009. » Pas d'amélioration en vue pour l'an prochain. Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, les notaires anticipent une contraction des ventes. Dans l'ancien, les ventes devraient passer sous le seuil des 600.000, à moins d'un retour du PTZ + dans l'ancien. Les constructions de logements neufs seront sans doute inférieures aux prévisions du gouvernement. Les notaires considèrent que le dispositif fiscal Duflot n'aura pas le succès escompté et remettent en cause le chiffre de 40.000 logements avancé par le gouvernement Ayrault.

Une baisse des prix immobiliers de - 10 % sur deux ans

Quant aux prix, ils suivront la même évolution qu'en 2012. Sur les marchés les moins dynamiques, les notaires anticipent une baisse d'environ 10 % sur deux ans. En revanche, sur les marchés tendus, les notaires sont plus mesurés, « la baisse des volumes ne se traduira pas par une baisse des prix sur les marchés où règne une pénurie évidente de l'offre. »

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