Plus-value immobilière : des changements fiscaux de dernière minute sont-ils à prévoir ?

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A en croire les débats parlementaires, l'examen des articles de la loi de finances 2013 traitant des plus-values immobilières et de l'évolution de leur taxation n'a pas suscité de très vifs débats. Néanmoins, divers amendements ont été déposés pour tenter de modifier le projet de loi initial déposé par le gouvernement Ayrault. Projet de loi qui s'appuie sur un double dispositif. Avec d'un côté, une vaste réforme de la taxation des terrains à bâtir et de l'autre une légère retouche de la fiscalité des plus-values sur la vente de logements (hors résidence principale).

Taxation des plus-values immobilières : la carotte ou le bâton ?

Pour les logements, résidences secondaires, investissements locatifs..., le gouvernement a suivi la logique de la carotte : si vous vendez votre bien immobilier en 2013, vous bénéficierez d'un allégement de la taxe sur la plus-value. En 2013, un abattement supplémentaire de 20 % sur le montant de la plus-value taxable sera accordé au vendeur, soit une réduction d'impôt de 11 %. Pour les terrains à bâtir, le gouvernement suit la logique du bâton : si vous ne vendez pas votre terrain rapidement, la fiscalité sur la plus-value sera considérablement alourdie en deux temps. Dans un premier temps, les plus-values sur terrain ne bénéficieront plus d'un abattement pour durée de détention et à compter du 1er janvier 2015 elles seront soumises au barème de l'impôt sur le revenu, ce qui se traduira par un alourdissement considérable de la fiscalité sur les terrains à bâtir. Pour éviter de pénaliser ceux qui se décideront à vendre avant le 1er janvier 2013. Le projet de loi de finances 2013 prévoit un dispositif transitoire, afin de créer un choc d'offre. Ainsi, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains ayant fait l'objet d'une promesse de vente avant le 1er janvier 2013, à condition qu'elles donnent lieu à la signature de l'acte de vente avant le 1er janvier 2014, resteraient sous l'ancien régime d'imposition.

De timides aménagements de la fiscalité punitive

D'après certains députés ce délai de douze mois est contraignant, notamment si des fouilles archéologiques, des diagnostics ou une dépollution du terrain doivent être réalisés. Il n'est pas rare que le délai pour vendre un terrain à bâtir soit compris entre 18 et 24 mois et que plus d'un an sépare ordinairement la signature de la promesse de l'acte authentique, voire davantage en cas de recours, de l'existence d'un droit de préemption, de recherches archéologiques ou de pollution le cas échéant. Ces députés ont donc déposé un amendement qui vise, tout en maintenant au 1er janvier 2013 la date butoir pour la promesse de vente, à reporter la date butoir de signature de l'acte authentique au 1er janvier 2015. Cet amendement a été adopté. C'est d'ailleurs le seul changement apporté au projet initial du gouvernement Ayrault.

La nouvelle imposition des plus-values immobilières peut-elle créer un choc d'offres

Ces différentes mesures fiscales seront-elles en mesure de créer un choc d'offres tel qu'espéré par le gouvernement ? Dans le camp de l'opposition, beaucoup n'y croient pas, à l'instar de Charles de Courson qui souligne les changements incessant de fiscalité « on change tout le temps ! Comment voulez-vous qu'un propriétaire foncier puisse anticiper quelque peu sur l'avenir ? » Il se demande également s'il est « possible d'obtenir un choc d'offre en durcissant le dispositif après l'avoir assoupli pour une période d'un an ? » L'ancien ministre du Logement de Nicolas Sarkozy, Benoist Apparu se dit « en plein accord avec le gouvernement sur l'objectif : lutter contre la rétention foncière. Cependant, il lui semble que la mesure proposée sur les terrains à bâtir va produire l'effet inverse. » D'après lui le dispositif du gouvernement peut également être dangereux car il n'est pas zoné. « sur certains marché immobiliers non tendus, il ne faut surtout pas mettre sur le marché de nouveaux terrains à bâtir ! Il faut donc réserver le durcissement de la fiscalité aux seules zones tendues. » Le président de la commission des finances Gilles Carrez évoque également le problème des zones tendues là où le besoin de construire se fait réellement sentir. « Or, il est difficile de trouver encore à bâtir dans ces zones, car elles sont déjà construites : on n'y trouve pratiquement plus de terrains urbanisables, imposés localement au foncier non bâti dans la catégorie « terrains à bâtir ». Par conséquent, dans ces zones tendues, « la construction se fait surtout par densification. On connaît bien cela en région parisienne, par exemple : autour de Paris, il y a de nombreuses zones pavillonnaires, construites notamment entre les deux guerres, où les transports en commun sont arrivés entre-temps et où l'on peut densifier le bâti » conclut le député UMP.

Fiscalité des plus-values immobilières : d'autres changements à venir ?

Quant à l'actuel ministre délégué au budget, Jérôme Cahuzac, il « espère que chacun des parlementaires présents pourra approuver, ou au moins comprendre, la démarche du gouvernement, qu'il s'agisse de l'abattement de 20 %, des incitations prévues pour un ou deux ans, ou de la perspective d'imposer les plus-values au barème de l'impôt sur le revenu à partir de 2014. Tout cela a pour finalité d'inciter à dégeler un marché du foncier et des immeubles qui connaît aujourd'hui une fluidité tout à fait insuffisante au regard des besoins du pays. » L'ancien chirurgien esthétique reconnaît que « le marché concerné est très réactif aux dispositifs fiscaux incitatifs ou désincitatifs. » De ce fait, il estime qu'il sera « facile de voir si ces dispositifs fonctionnent et permettent de fluidifier le marché. Si tel n'est pas le cas nous adapterons en conséquence et, le cas échéant, le gouvernement soumettra de nouvelles dispositions au parlement. » Encore un coup de canif porté à la stabilité de la réglementation fiscale.

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